.
اشتراطات جديدة تدخل مرحلة الإلزام في 5 مدن وتعيد حسابات التصميم والتنفيذ والتمويل أمام المطورين
- Advertisement -
تقديرات زيادة تكلفة البناء تتراوح بين 5 و20%.. ودمج المعايير من بداية التصميم يقلل الفاتورة
ارتفاع تكلفة الإنشاء لا يعني زيادة سعر الوحدة بالنسبة نفسها.. والمنافسة تحدد قدرة الشركات على تمرير الزيادة
المشتري أمام معادلة جديدة تجمع سعر الشقة وفواتير الكهرباء والمياه والصيانة وقيمة العقار عند إعادة البيع
التمويل الأخضر والتصنيع المحلي لمكونات البناء المستدام مفتاحان لتخفيف التكلفة ودعم توسع التجربة
تدخل سوق العقارات المصرية مرحلة جديدة مع تحول معايير البناء الأخضر تدريجيًا من ميزة إضافية تستخدمها بعض الشركات في تسويق مشروعاتها، إلى اشتراطات مؤثرة في التصميم والتنفيذ والتمويل وتكلفة التطوير.
ومع بدء التطبيق الإلزامي في عدد من المدن الجديدة، ينتقل النقاش من الجانب البيئي إلى سؤال اقتصادي يمس المطور والمشتري معًا: من يتحمل تكلفة البناء الأخضر؟
البناء الأخضر يدخل مرحلة الإلزام
بدأ تطبيق الاشتراطات الإلزامية للبناء الأخضر في 5 مدن جديدة، تشمل القاهرة الجديدة والعاصمة الجديدة والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة ودمياط الجديدة.
وتقوم المنظومة على إدخال معايير الاستدامة وكفاءة استخدام الموارد منذ مرحلة التصميم، مع الحصول على الاعتمادات المطلوبة ومتابعة الالتزام بالاشتراطات خلال التنفيذ.
وبذلك تتغير فلسفة التعامل مع البناء الأخضر؛ فلم يعد مجرد شهادة تضيفها الشركة إلى قائمة مميزات المشروع، وإنما عنصرًا يدخل في دورة التطوير العقاري منذ الرسومات الأولى وحتى تشغيل المبنى.
ماذا يتغير داخل المشروع؟
لا يعني البناء الأخضر مجرد إضافة مساحات مزروعة أو استخدام الطاقة الشمسية، كما قد يتصور البعض.
المفهوم أوسع، ويشمل تصميم المبنى بما يقلل احتياجاته من الطاقة والمياه، وتحسين العزل الحراري، واستخدام الزجاج والأنظمة الأعلى كفاءة، وتقليل الهدر في الموارد، ورفع كفاءة التكييف والإضاءة وإدارة المياه.
وهذه التفاصيل الهندسية لها في النهاية ترجمة اقتصادية مباشرة: كم يكلف إنشاء المبنى؟ وكم يكلف تشغيله بعد التسليم؟
زيادة التكلفة بين 5 و20%
تختلف تقديرات التكلفة الإضافية التي قد يتحملها المشروع وفقًا لطبيعته ومستوى الاشتراطات والشهادة المستهدفة.
وتدور تقديرات مطروحة من خبراء ومطورين حول زيادة تتراوح بين نحو 5% و20% في التكلفة الأولية.
ويرى طارق الجمال، عضو المجلس المصري للبناء الأخضر والمدن المستدامة، أن معايير البناء الأخضر قد ترفع تكاليف التصميم والإنشاء الأولية بنسب تتراوح بين 15 و20%.
في المقابل، تدور تقديرات أخرى في القطاع حول 5 إلى 15%، بينما يرى عمر الطيبي، الرئيس التنفيذي لشركة TLD للتطوير العقاري وعضو مجلس إدارة غرفة التطوير العقاري، أن التكلفة الإضافية قد تظل قرب 5% إذا أُدخلت الاشتراطات منذ مرحلة التصميم.
ولا يعني هذا التباين وجود تناقض بقدر ما يعكس اختلاف طبيعة المشروعات ومستويات الشهادات ومرحلة إدخال الاشتراطات.
البداية المبكرة تخفض الفاتورة
توقيت إدخال معايير البناء الأخضر يمثل أحد أهم مفاتيح السيطرة على التكلفة.
فإذا صُمم المشروع منذ البداية وفق هذه المعايير، يستطيع الاستشاري التعامل مع العزل والواجهات والتكييف والكهرباء والمياه باعتبارها منظومة متكاملة.
وقد يؤدي تحسين العزل، على سبيل المثال، إلى خفض الأحمال الحرارية للمبنى، وبالتالي تقليل احتياجات أنظمة التكييف والطاقة.
أما محاولة تعديل مشروع تقليدي بعد الانتهاء من تصميمه أو بدء تنفيذه فقد تفرض إعادة تصميم أو استبدال بعض المكونات، ما يرفع التكلفة بصورة أكبر.
وهنا يصبح التصميم المبكر جزءًا من إدارة التكلفة وليس مجرد قرار هندسي.
من يدفع التكلفة.. المطور أم المشتري؟
هذا هو السؤال الأكثر حساسية في السوق.
نظريًا، يستطيع المطور إدخال الزيادة ضمن سعر البيع، لكن الواقع أكثر تعقيدًا.
فسوق العقارات المصرية أصبحت شديدة المنافسة، بينما يراقب العميل سعر الوحدة والمقدم والقسط وفترة السداد بدقة أكبر، ما يضع حدودًا لقدرة الشركات على تمرير أي زيادة كاملة إلى المشتري.
والأرجح أن تتوزع التكلفة بين أكثر من عنصر؛ جزء تمتصه كفاءة التصميم والتنفيذ، وجزء يتحمله المطور، وقد ينتقل جزء آخر إلى سعر الوحدة.
كما تختلف المعادلة بين المشروعات السكنية والعقارات التجارية والإدارية والفندقية، إذ تستطيع الأصول المدرة للدخل قياس عائد انخفاض تكاليف التشغيل بصورة أسرع.
هل ترتفع أسعار الشقق؟
وجود تكلفة إضافية لا يعني أن أسعار الوحدات سترتفع بالنسبة نفسها.
فإذا زادت تكلفة الإنشاء في مشروع بنسبة 10%، فهذا لا يعني بالضرورة زيادة سعر بيع الشقة 10%.
سعر العقار يتكون من عناصر متعددة، تشمل الأرض والإنشاء والتمويل والمرافق والاستشاريين والتسويق والعمولات وتكلفة فترات السداد والمخاطر وهامش ربح المطور.
وبالتالي، فإن تأثير البناء الأخضر على السعر النهائي سيختلف من مشروع إلى آخر.
وقد تستطيع الشركات الأكثر كفاءة امتصاص نسبة أكبر من الزيادة، بينما تضطر شركات أخرى إلى تمرير جزء منها إلى العميل.
سعر المتر لم يعد وحده كافيًا
لسنوات، دارت المنافسة العقارية حول الموقع وسعر المتر والمقدم وعدد سنوات التقسيط.
البناء الأخضر يضيف عنصرًا جديدًا إلى هذه المعادلة: تكلفة امتلاك العقار بعد الشراء.
فالوحدة الأرخص اليوم ليست بالضرورة الأقل تكلفة على مدار 10 أو 20 عامًا.
إذا كانت شقة داخل مبنى أكثر كفاءة تحتاج إلى كهرباء ومياه أقل وتتحمل مصروفات تشغيل وصيانة أكثر كفاءة، فإن جزءًا من فارق سعر الشراء قد يعود إلى المالك خلال سنوات الاستخدام.
وهذا يفتح الباب أمام تحول تدريجي من مقارنة «سعر المتر» فقط إلى مقارنة تكلفة الملكية الكلية للعقار.
هل توفر الشقة الخضراء فعلًا؟
تتحدث تقديرات في القطاع عن قدرة المباني الخضراء على خفض تكاليف التشغيل بنسب قد تصل في بعض الحالات إلى نحو 15-25%.
كما تستهدف نماذج الإسكان الأخضر التي تنفذها الدولة ضمن مبادرة «سكن لكل المصريين» خفض استهلاك الطاقة بنحو 27% والمياه بنحو 40%.
لكن هذه الأرقام تظل مستهدفات تختلف نتائجها الفعلية من مشروع إلى آخر.
فالوفورات تعتمد على جودة التصميم والتنفيذ والصيانة، بالإضافة إلى طريقة تشغيل المبنى وسلوك المستخدمين.
ولهذا تحتاج السوق المصرية إلى بيانات فعلية من المباني التي دخلت مرحلة التشغيل لإظهار الفارق الحقيقي في فواتير الكهرباء والمياه والصيانة.
من «الشهادة الخضراء» إلى أرقام يفهمها العميل
التحدي أمام المطورين لن يكون فقط الحصول على الشهادة، وإنما تحويلها إلى قيمة يستطيع العميل فهمها.
عبارة «مشروع مستدام» وحدها قد لا تكون كافية لإقناع المشتري بدفع سعر أعلى.
لكن الأمر يصبح مختلفًا إذا استطاعت الشركة أن تقول للعميل بالأرقام إن المبنى يوفر نسبة محددة من استهلاك الكهرباء والمياه مقارنة بمبنى تقليدي مماثل.
وعندها تنتقل الاستدامة من لغة تسويقية إلى قيمة مالية يمكن قياسها.
إعادة البيع قد تصبح الاختبار الحقيقي
قد يظهر الأثر الأكبر للبناء الأخضر بعد سنوات وليس عند البيع الأول.
فإذا وجد المشتري مستقبلًا أمامه وحدتين متقاربتين في الموقع والمساحة، لكن إحداهما داخل مبنى عالي الكفاءة والأخرى في عقار مرتفع استهلاك الطاقة والمياه، فقد تصبح تكلفة التشغيل عنصرًا مؤثرًا في قرار الشراء.
ومن هنا يمكن أن تحصل العقارات الأعلى كفاءة مستقبلًا على ميزة عند إعادة البيع أو التأجير.
لكن السوق المصرية لا تزال في مرحلة مبكرة، ولا توجد بيانات كافية حتى الآن تسمح بتحديد علاوة سعرية ثابتة للعقار الأخضر.
البناء الأخضر يعيد فرز المطورين
التغيير لن يقتصر على الوحدات، وإنما سيمتد إلى الشركات نفسها.
المطورون الكبار يمتلكون عادة قدرات أكبر على التكيف مع الاشتراطات الجديدة، سواء عبر فرقهم الهندسية أو قدرتهم على التفاوض مع الموردين أو الوصول إلى الاستشاريين والتمويل.
أما المطور المتوسط والصغير، فسيواجه اختبارًا أكبر في إدارة التكلفة وإعادة تصميم دورة المشروع.
ولا يعني ذلك بالضرورة خروج الشركات الأصغر، لكنه قد يجعل الكفاءة الفنية والمالية والتنفيذية عاملًا أكثر أهمية في المنافسة.
وقد يكون التأثير الأكبر على الشركات التي تعتمد في نموذج أعمالها على الحد الأدنى من الجودة للحفاظ على هوامش الربح.
سوق جديدة خلف العقار الأخضر
التحول يفتح أيضًا أبوابًا أمام صناعات وشركات لا تعمل في التطوير العقاري مباشرة.
فزيادة الطلب على المباني الأعلى كفاءة تعني نمو الطلب على العزل الحراري، والزجاج عالي الكفاءة، وأنظمة التكييف الموفرة للطاقة، وإدارة المياه، والإضاءة، والطاقة الشمسية، وأنظمة إدارة المباني.
كما تستفيد المكاتب الاستشارية وشركات الاختبارات والاعتماد والتكنولوجيا المرتبطة بإدارة الطاقة والموارد.
وبالتالي، قد يخلق البناء الأخضر سلسلة استثمارات جديدة داخل قطاع التشييد تتجاوز المطور والمقاول التقليدي.
فرصة لتوطين صناعة مواد البناء الخضراء
وتفتح الاشتراطات الجديدة ملفًا آخر يتعلق بنسبة المكون المحلي.
فكلما استطاعت الصناعة المصرية توفير الزجاج ومواد العزل والمعدات والأنظمة عالية الكفاءة محليًا، تراجعت حساسية تكلفة البناء الأخضر لتحركات الدولار وتكاليف الاستيراد والشحن.
أما الاعتماد بدرجة كبيرة على المكونات المستوردة، فقد يجعل جزءًا من تكلفة التحول مرتبطًا بسوق الصرف.
ومن هنا يمكن أن تتحول زيادة الطلب إلى فرصة لتوطين صناعات جديدة، خاصة مع وجود سوق عقارية كبيرة وقاعدة ضخمة من مشروعات المدن الجديدة.
التمويل الأخضر يدخل على الخط
أحد التحديات الأساسية أن المطور يتحمل الجزء الأكبر من تكلفة البناء في بداية دورة المشروع، بينما تظهر وفورات التشغيل على مدار سنوات.
وهنا يصبح التمويل الأخضر عنصرًا رئيسيًا في نجاح التجربة.
فإتاحة تمويل طويل الأجل وبشروط تنافسية للشركات التي تلتزم بمعايير محددة يمكن أن تساعدها على تحمل التكلفة الأولية، وتقلل حاجتها إلى تمريرها سريعًا إلى أسعار الوحدات.
وبدأت المؤسسات الدولية بالفعل التوسع في تمويل مشروعات مرتبطة بالاستدامة في مصر.
ومن أبرز الأمثلة تقديم مؤسسة التمويل الدولية تمويلًا مرتبطًا بالاستدامة لشركة أوراسكوم للتنمية مصر بقيمة 155 مليون دولار، بهدف دعم تحسين كفاءة الطاقة والمياه في عدد من فنادق الجونة.
الشهادة الخضراء تتحول إلى مفتاح للتمويل
هذه النوعية من التمويلات تغير النظرة إلى شهادات الاستدامة.
فالحصول على شهادة معترف بها لم يعد مجرد وسيلة لتعزيز صورة المشروع أمام العميل، وإنما يمكن أن يساعد المطور على إثبات كفاءة الأصل أمام المؤسسات المالية وصناديق الاستثمار.
وكلما توسع التمويل المستدام، قد تصبح المشروعات الأكثر كفاءة أقدر على الوصول إلى مصادر تمويل متنوعة.
وبذلك قد يعوض المطور جزءًا من التكلفة الإضافية من خلال تمويل أفضل وقيمة استثمارية أعلى للأصل.
التحدي الأكبر.. المطور المتوسط
يبقى السؤال: هل يصل التمويل الأخضر إلى الشركات المتوسطة والصغيرة؟
قدرة الشركات الكبرى على التعامل مع المؤسسات الدولية ليست المعيار الوحيد لنجاح التجربة.
فالاختبار الحقيقي سيكون في قدرة مطور متوسط يعمل في القاهرة الجديدة أو العاصمة على الحصول على تمويل مناسب إذا التزم بالمعايير المطلوبة.
كلما اتسعت قاعدة الشركات المستفيدة من التمويل الأخضر، انخفضت احتمالات تحول تكلفة الاستدامة إلى عبء يتم تمريره بالكامل إلى العميل.
الدولة توسع استثماراتها الخضراء
التحول في سوق العقارات يأتي ضمن اتجاه اقتصادي أوسع.
وتستهدف مصر رفع نسبة الاستثمارات العامة الخضراء إلى نحو 60% من إجمالي الاستثمارات العامة خلال العام المالي 2026/2027، بعد أن كانت نحو 15% في 2020/2021.
وفي خطة العام المالي 2025/2026، استهدفت الدولة توجيه نحو 637 مليار جنيه إلى المشروعات الخضراء، بما يمثل قرابة 55% من الاستثمارات العامة.
ويضع ذلك البناء الأخضر ضمن تحول أكبر في طريقة تخطيط المدن والبنية الأساسية وتوجيه الاستثمارات.
5 مدن تحت الاختبار
تمثل القاهرة الجديدة والعاصمة الجديدة والعلمين الجديدة والمنصورة الجديدة ودمياط الجديدة المرحلة الأولى من اختبار اقتصادي وعمراني واسع.
وخلال الفترة المقبلة ستقدم هذه المدن إجابات عملية عن الأسئلة التي تشغل السوق.
كم ارتفعت التكلفة الفعلية؟
وكم منها انتقل إلى سعر البيع؟
وهل انخفضت فواتير التشغيل؟
وهل حصلت المشروعات على تمويل أفضل؟
وكيف تعامل العميل مع المنتج الجديد؟
هذه النتائج ستكون أكثر أهمية من التقديرات النظرية في تحديد مستقبل البناء الأخضر في مصر.
هل يمتد البناء الأخضر إلى باقي المدن؟
إذا نجحت التجربة وأثبتت قدرتها على تحقيق وفر فعلي دون قفزات غير مبررة في أسعار الوحدات، فمن المرجح أن يصبح البناء الأخضر تدريجيًا جزءًا أوسع من قواعد التطوير العمراني.
وعندها ستكون الشركات التي بدأت مبكرًا أكثر استعدادًا من الشركات التي تنتظر اتساع نطاق الإلزام قبل تغيير طريقة عملها.
ومن هنا، فإن السنوات المقبلة قد تشهد تحول الاستدامة من تخصص داخل بعض المشروعات الكبرى إلى معيار طبيعي في صناعة العقار.
هل يصبح العقار التقليدي هو الأعلى تكلفة مستقبلًا؟
المفارقة أن النقاش الحالي يدور حول ارتفاع تكلفة المبنى الأخضر.
لكن بعد سنوات قد تنقلب المعادلة.
فالعقار التقليدي الذي يستهلك كهرباء ومياه أكثر، ويحتاج إلى تحديث أنظمته وتحمل مصروفات تشغيل أعلى، قد يصبح أكثر تكلفة على مالكه رغم انخفاض سعره عند الشراء.
وفي هذه الحالة لن تكون المقارنة بين عقار أخضر غالٍ وآخر تقليدي رخيص، وإنما بين أصل أكثر كفاءة وآخر أكثر تكلفة طوال عمره التشغيلي.
من يدفع التكلفة في النهاية؟
لا توجد إجابة واحدة.
المطور قد يتحمل جزءًا من خلال خفض الهدر وتحسين التصميم، والتمويل الأخضر يمكن أن يمتص جزءًا آخر، والتصنيع المحلي قد يقلل تكلفة المكونات، بينما قد ينتقل جزء من الزيادة إلى سعر البيع.
لكن نجاح المنظومة سيتوقف على ما يحصل عليه المشتري في المقابل.
فإذا دفع العميل فارقًا منطقيًا مقابل عقار يخفض فواتير الكهرباء والمياه والصيانة ويحافظ على قيمته، سيتحول البناء الأخضر إلى استثمار طويل الأجل.
أما إذا ارتفع سعر الوحدة دون أن يلمس المشتري عائدًا حقيقيًا، فستصبح الاستدامة بالنسبة إليه مجرد تكلفة جديدة.
وهنا تكمن قواعد اللعبة الجديدة في سوق العقارات المصرية: المنافسة لن تكون فقط على من يبيع المتر بسعر أفضل، وإنما على من يستطيع بناء عقار يكلف مالكه أقل ويحافظ على قيمته لفترة أطول.
