تعتمد العديد من شركات التسويق العقاري علي الكاش باك
لسحب قطاع من العملاء دون بذل مجهود او احترافية في مراحل التسويق والبيع
يترتب علي ظاهرة الكاش باك انهيار مصداقية الشركة المُطورة أمام العملاء، فضلًا عن عدم قدرة الشركة المُطورة على البيع المُباشر، ناهيك عن تحول المنافسة بين الوسطاء العقاريين إلى مناقصة ضرب تحت الحزام
- Advertisement -
خلال ال٧ سنوات الماضيه شهد القطاع العقاري في مصر قدرا كبيرا من التغير سواء علي صعيد القطاع نفسه بإعتباره احد اهم القطاعات الهيكليه للاقتصاد المصري ، وعلي صعيد اخر وهو شكل التغير الحادث في نمط الاستثمار داخل القطاع العقاري نفسه وماتم احداثه من تغيرات عززت من تنافسيه القطاع العقاري داخل الاقتصاد المصري في إطار من تم طرحه من مشروعات عمرانيه ومدن الجيل الرابع ذات النمط الذكي والمستدام ، وماتم إحداثه من طفرات سريعه ومتلاحقه وإيجابية إنعكست بلاشك بشكل إيجابي علي أداء القطاع العقاري في مصر ،
كما أن ما إحدثته المشروعات العمرانيه المتميزه التي أطلقتها الدوله المصريه علي مدار ال6 سنوات الماضيه كالعاصمه الاداريه الجديده والعلمين والجلاله – وتأثير تلك المشروعات علي السوق العقاريه المصريه، وهو ما إستلزم ضروره إحداث تغيير في نمط وشكل التسويق العقاري في مصر – بما ينعكس علي حجم مبيعات القطاع بالنسبه تحديدا لشركات التطوير العقاري في مصر ، وأيضا علي هدف الدوله في دعم مبادراتها الخاصه بتصدير وإستيراد العقارات
ولعل هذا الامر مايطرح دائما عده تحديات تتعلق بأن تقدم شركات التسويق العقاري أفضل مالديها من أنماط مبيعيه علي إعتبار أنها تمثل شريك رئيسي لشركات التطوير العقاري في زياده حجم مبيعاتها في ظل حجم التنافس الكبير الان في السوق العقاري المصري ، وكذلك مسانده شركات التطوير العقاري لشركات التسويق العقاري في تلك النظم البيعيه حتي وان كانت سياسات بيعيه خاطئه وقد ينتج عنها اثارا سلبيه داخل القطاع العقاري.
لابد من تصحيح مسار عمل شركات التسويق العقاري بما يضمن اكبر قدر ممكن من النزاهه في السوق العقاري وتقديم شكل إحترافي تنافسي للعمليه البيعيه
و علي الرغم من مشروعيه ماتقوم به شركات التسويق العقاري بأن تقدم أفضل ما لديها من أساليب بيعيه لتجتذب اكبر قدر ممكن من العملاء ، بأن تتجه نحو أساليب بيعيه قد تشكل قدرا من التهديد والتحدي ايضا لكافه الشركات العقاريه الأخري العامله في السوق العقاري كنظام الكاش باك تحديدا
لعل بدايه إنتشار هذا الامر – حتم من ضروره التفكير نحو تصحيح مسار عمل شركات التسويق العقاري بما يضمن اكبر قدر ممكن من النزاهه في السوق العقاري وتقديم شكل إحترافي تنافسي للعمليه البيعيه، وهو مايدعو إلي ضروره التفكير نحو التوجه إلي إنشاء إتحاد لشركات التسويق العقاري علي غرار إتحاد المطورين العقاريين – يتم من خلاله وضع ميثاق وأطر قانونيه تنظم عمل شركات التسويق العقاري بما يخدم مصلحه جميع الأطراف ،ويحقق قدرا أكبر من التنافسية في السوق العقاري والتي تقوم علي تفكير شركات التسويق العقاري بأن تقدم أفضل ما لديها من أساليب بيعيه تحافظ علي إستقرار السوق العقاري.
وتعتمد العديد من شركات التسويق العقاري علي الكاش باك لسحب قطاع من العملاء دون بذل مجهود او احترافية في مراحل التسويق والبيع على حساب منظومة السوق العقارية بالكامل دون النظر إلى عواقب هذه السياسة على جميع المستثمرين والعاملين بالقطاع،
الأمر الذي يترتب عليه انهيار مصداقية الشركة المُطورة أمام العملاء، فضلًا عن عدم قدرة الشركة المُطورة على البيع المُباشر، ناهيك عن تحول المنافسة بين الوسطاء العقاريين إلى مناقصة ضرب تحت الحزام
عن طريق سرقة عملاء وسطاء آخرين بالتنازل عن قيمة أكبر من العمولة لصالح المُشتري، ولذلك فإن نجاح ظاهره الكاش باك هو مسئوليه الأطراف الثلاثه (شركات التطوير العقاري، شركات التسويق العقاري، والمستهلكين)، وهو مايؤكد أن الخطورة على شركات التطوير العقاري تصل إلى حد الإفلاس، نتيجةً لوجود أطراف اخرى “الوسطاء” يقومون ببيع ذات العقار بسعر اقل من الشركة المطورة، الأمر الذي سيحد من قدرة الشركة المطورة على البيع المباشر دون الاحتياج للوسطاء ، ولذلك فان شركات التطوير العقاري يجب عليها انهاء التعاقد تمامًا مع أي شركة تسويق عقاري أو وسيط يثبت تعامله بسياسة الكاش باك.
سرعة إقرار قانون المطورين العقاريين المعروض حالياً أمام البرلمان ليكون بمثابة مظلة رسمية تحدد إطار عمل شركات التطوير العقارى
وبالنسبة للخطورة التي تمثلها سياسة الكاش باك على شركات التسويق العقاري تحديدا ، فإنها تصل إلى حد انهيار تلك الشركات واغلاقها، حيث انه في حال استمرار بعض شركات التسويق العقاري على هذه انتهاج هذه السياسة الفاشله للبيع- فستُضطر شركات التطوير العقاري إلى اللجوء إلى سياسة مضادة من السياسات الآتية مثل إلغاء التعامل مع الوسطاء نهائيًا وهو امر قد يكون صعب التنفيذ خاصه علي الشركات حديثه العهد بالسوق العقاري ، او التي لاتملك ملاءه ماليه قويه ، او تلك التي لاتملك اداره مبيعات قويه تستطيع تحقيق نسب المبيعات التي تحققها شركات التسويق العقاري ، وللحقيقه فان هناك العديد من شركات التطوير العقاري يصعب عليها تحقيق نسب بيعيه مرتفعها بالاعتماد علي اداره المبيعات لديها فقط وخاصه الشركات التي تعمل في سوق العاصمه الاداريه الجديدة الان لحده وشراسه المنافسه داخل هذا المشروع ولتنوع المنتج العقاري داخلها، والامر الثاني ان تقوم شركات التطوير العقاري بتغيير منظومة تسعير العقارات على أن يكون سعر الشراء من الشركة المطورة أرخص من سعر الشراء من الوسيط، والامر الثالث رفع سعر العقارات مع تقديم كاش باك وهمي مماثل لما تقدمه شركات التسويق العقاري.
ومن ناحيه اخري ، فإن استمرار تعامل بعض شركات التسويق العقاري بـ”كاش باك” قد يحد من قدرة المطورين على تسليم الوحدات السكنية للعملاء؛ لأن ارتفاع نسبة عمولة شركات التسويق إلى 15% من قيمة الوحدة السكنية أي 3 أضعاف المعدل الطبيعي يؤثر على قدرة المطورين على الإنفاق على المشروع ومن ثم تسليم الوحدات في الموعد المحدد، وهو مايستلزم سرعة إقرار قانون المطورين العقاريين المعروض حالياً أمام البرلمان ليكون بمثابة مظلة رسمية تحدد إطار عمل شركات التطوير العقارى وتحديدا في منع وحظر العمل بنظام الكاش باك واقرار ذلك بقانون، ولعل مايثير دهشتي – كيف لا يري ممن يتعاملون بالكاش باك من المطوريين العقاريين ان ذلك الامر يسهم في تحقيق خلل في ثقة العميل بشركة التطوير العقاري.
إن الحل لمواجهة ظاهرة “كاش باك” هو خفض شركات التطوير العقاري عمولة شركات التسويق العقاري لتتراوح بين 2.5- 3% حتى يتم القضاء على هذه الظاهرة، حيث ان رفع بعض الشركات العقارية عمولة التسويق العقاري إلى 5 -6%، امر في غايه الخطوره ، بل هو السبب الرئيسي في ظهور الكاش باك، وهو مما دفع بعض شركات التسويق العقاري للتنازل عن جزء من تلك العمولة للعميل بهدف جذب أكبر شريحة من العملاء للمشروع بجانب كونها وسيلة الهواة في المنافسة دون بذل مجهود أو احترافية في مراحل التسويق والبيع على حساب منظومة السوق العقاري بالكامل دون النظر إلى عواقب هذه السياسة على جميع المستثمرين والعاملين بالقطاع.
واخيرا ، فان مواجهه الكاش باك ، يستلزم ضرورة اتفاق الشركات العقارية على مواجهة هذه الظاهرة، واعاده تخفيض عمولات شركات التسويق العقاري المتعارف عليها من قبل، وهو ماسيسهم بالتأكيد في إعادة ضبط أداء السوق العقاري والذى يشهد منافسة كبيرة بين الشركات العقارية.