استراتيجية “مصر الجديدة للإسكان” تقود انطلاقة الشركة الجديدة.. و”سي آي كابيتال” ترفع القيمة العادلة للسهم إلى 12 جنيهًا
تقرير بنك الاستثمار يتوقع نمو الإيرادات إلى 14 مليار جنيه بحلول 2028 مدعومة باتفاقيات المشاركة بالإيرادات.
110 مليارات جنيه حدًا أدنى مضمونًا لاتفاقيات الشراكة يعزز التدفقات النقدية ويرفع جاذبية السهم.
- Advertisement -
أرباح الشركة مرشحة للارتفاع إلى 8.8 مليار جنيه مع إنهاء 2026 دون ديون تقريبًا.
«سي آي كابيتال»: السهم يتداول بأقل من قيمته العادلة ونموذج الأعمال يمنح الشركة ميزة تنافسية.
في الوقت الذي يواجه فيه القطاع العقاري تحديات تتعلق بارتفاع تكاليف التطوير والتمويل، بدأت استراتيجية شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير في تحقيق نتائج لافتة، بعد أن أعادت الشركة توجيه نموذج أعمالها نحو تعظيم الاستفادة من محفظة الأراضي، والتوسع في اتفاقيات المشاركة مع المطورين، بما يحقق تدفقات نقدية مستدامة ويخفض المخاطر التشغيلية.
ويبدو أن هذه الاستراتيجية، التي يقودها مجلس إدارة الشركة برئاسة المهندس محمد المنشاوي، وتنفذها الإدارة التنفيذية بقيادة الدكتور سامح السيد، الرئيس التنفيذي والعضو المنتدب، بدأت تحظى بثقة المؤسسات البحثية، بعدما رفعت سي آي كابيتال القيمة العادلة لسهم الشركة إلى 12 جنيهًا، مع الإبقاء على توصية “زيادة الوزن النسبي”، في إشارة إلى تحسن النظرة المستقبلية لأداء الشركة وقدرتها على تحقيق نمو قوي خلال السنوات المقبلة.
«سي آي كابيتال» تتوقع تضاعف الإيرادات إلى 14 مليار جنيه
رجحت سي آي كابيتال أن ترتفع إيرادات شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير إلى نحو 14 مليار جنيه بحلول عام 2028، مقارنة بإيرادات متوقعة تبلغ 5.4 مليار جنيه خلال 2026، ونحو 10 مليارات جنيه خلال 2027.
وأوضح تقرير بنك الاستثمار أن هذا النمو سيكون مدفوعًا بالتوسع في اتفاقيات المشاركة بالإيرادات، والتي يتوقع أن تحقق معدل نمو سنوي مركب يبلغ نحو 65% خلال الفترة من 2026 إلى 2028، مستندة إلى تدفقات نقدية سنوية متفق عليها مع شركاء التطوير.
كما توقع التقرير أن يحافظ هامش الربح الإجمالي على متوسط يقارب 87% خلال الفترة نفسها، بفضل انخفاض الالتزامات الإنشائية واعتماد الشركة على نموذج أعمال خفيف الأصول.
رفع القيمة العادلة للسهم بنسبة 28%
رفعت سي آي كابيتال السعر المستهدف لسهم مصر الجديدة للإسكان إلى 12 جنيهًا، مقارنة مع 9.35 جنيه في تقييمها السابق، بزيادة تقارب 28%، مع الإبقاء على توصية “زيادة الوزن النسبي”.
وأرجع التقرير هذا التعديل إلى ثلاثة عوامل رئيسية، هي إدراج أرض «كابيتال جاردنز» ضمن أصول الشركة، وتسارع تنفيذ اتفاقيات المشاركة بالإيرادات، وتحديث افتراضات التحصيل بما يعكس التدفقات النقدية المتوقعة من تلك المشروعات.
ويعكس هذا التقييم، وفق التقرير، تحسن الرؤية المستقبلية للشركة مع تطور نموذج أعمالها وارتفاع وضوح الإيرادات المنتظرة.
110 مليارات جنيه تدعم التدفقات النقدية
بحسب التقرير، بلغ الحد الأدنى المضمون لاتفاقيات المشاركة بالإيرادات نحو 110 مليارات جنيه، ومن المتوقع تحصيل نحو 70% منها خلال السنوات العشر المقبلة.
وترى سي آي كابيتال أن هذه الاتفاقيات توفر رؤية واضحة للتدفقات النقدية المستقبلية، كما تدعم الحد الأدنى لتقييم السهم عند نحو 7 جنيهات، حتى دون احتساب مساهمة الأراضي الأخرى أو مشروعات التطوير الذاتي.
ويعني ذلك أن الجزء الأكبر من القيمة المستقبلية للشركة أصبح مدعومًا بعقود وشراكات توفر مستوى مرتفعًا من الوضوح بشأن الإيرادات المنتظرة.
هليوبوليس الجديدة تمثل المحرك الرئيسي للقيمة
أشار التقرير إلى أن اتفاقيات المشاركة بالإيرادات بمدينة هليوبوليس الجديدة تمثل نحو 73% من إجمالي قيمة الشركة، فيما تأتي أرض «كابيتال جاردنز» في المرتبة الثانية بنسبة 14%.
أما النسبة المتبقية فتتوزع بين مشروع «سوديك إيست»، ومشروعات التطوير الذاتي، وأصول أخرى.
وقدرت سي آي كابيتال القيمة الإجمالية لأصول الشركة بنحو 97.6 مليار جنيه قبل تطبيق خصم على صافي قيمة الأصول، لتصل القيمة العادلة إلى 12 جنيهًا للسهم.
قفزة قوية في الأرباح وتحسن المركز المالي
توقعت شركة الأبحاث ارتفاع صافي أرباح مصر الجديدة للإسكان إلى 3.4 مليار جنيه خلال 2026، مقابل 2.7 مليار جنيه في 2025، على أن ترتفع إلى 6.6 مليار جنيه في 2027، ثم إلى 8.8 مليار جنيه خلال 2028.
كما رجحت أن تنهي الشركة عام 2026 دون ديون تقريبًا، بعد تسريع سداد التزاماتها، وهو ما يعزز مركزها المالي ويمنحها مرونة أكبر في تنفيذ خططها المستقبلية.
السهم لا يزال أقل من قيمته الحقيقية
أكدت سي آي كابيتال أن سهم مصر الجديدة للإسكان لا يزال يتداول عند مستويات تقل بنحو 43% عن متوسط الشركات العقارية المقارنة عند احتساب قيمة المنشأة إلى المتر المربع.
ورأت أن استمرار تنفيذ المشروعات، وتحسن معدلات التحصيل، والتوسع في نموذج الشراكة مع المطورين العقاريين، قد يقود إلى إعادة تقييم السهم خلال الفترة المقبلة.
نموذج أعمال أقل مخاطرة
اعتبر التقرير أن نموذج أعمال الشركة يمنح المستثمرين فرصة للاستفادة من نمو القطاع العقاري مع مستوى أقل من المخاطر مقارنة بالمطورين التقليديين، وذلك بفضل نقل أعباء التمويل والإنشاء إلى شركاء التطوير.
وأضاف أن الشركة قد تحقق مكاسب إضافية من أي تعديلات مرتقبة على قانون الإيجار القديم، نظرًا لامتلاكها محفظة كبيرة من الأصول التجارية والإدارية المؤجرة.
قراءة تحليلية
تعكس تقديرات سي آي كابيتال أن التحول الذي تشهده مصر الجديدة للإسكان بدأ ينعكس على نظرة المؤسسات البحثية إلى مستقبل الشركة. فرفع القيمة العادلة للسهم، وتوقع تضاعف الإيرادات والأرباح، لا يستندان إلى توقعات عامة، وإنما إلى عناصر محددة أبرزها اتساع اتفاقيات المشاركة، وتحسن التدفقات النقدية، وارتفاع جودة الأصول، وانخفاض الالتزامات التمويلية.
ويشير التقرير إلى أن استمرار تنفيذ الاستراتيجية الحالية قد يمنح الشركة فرصة لتعزيز مكانتها بين أكبر شركات التطوير العقاري المدرجة، خاصة إذا واصلت تحويل محفظة أراضيها إلى مشروعات وشراكات تحقق عوائد مستدامة، وهو ما يفسر النظرة الإيجابية التي تبنتها سي آي كابيتال تجاه السهم ومستقبل الشركة.
