لماذا لا يطبق القطاع الخاص نظام الإيجار التمليكي في مصر؟.. خبراء ومطورون يكشفون التحديات والحلول

 

في وقت تتزايد فيه التحديات أمام المواطنين الراغبين في شراء وحدة سكنية، نتيجة الارتفاعات المتتالية في أسعار العقارات وتراجع القدرة الشرائية، يبرز نظام الإيجار التمليكي باعتباره أحد النماذج التي يمكن أن توسع قاعدة تملك المساكن دون الحاجة إلى مقدمات كبيرة أو التزامات تمويلية معقدة. ورغم نجاح هذا النموذج في عدد من المبادرات الحكومية، فإنه لا يزال غائبًا بصورة شبه كاملة عن مشروعات القطاع العقاري الخاص، وهو ما يثير تساؤلات حول أسباب عزوف المطورين عن تبنيه، وما إذا كانت العقبات تتعلق بطبيعة السوق أم بغياب الأطر التمويلية والتشريعية اللازمة.

ويؤكد خبراء و مطورون  أن المشكلة لا تكمن في جدوى الفكرة أو في حجم الطلب المتوقع عليها، بل في المعادلة الاقتصادية التي تحكم نشاط التطوير العقاري في مصر، حيث تعتمد الشركات بصورة كبيرة على التدفقات النقدية الناتجة عن مقدمات الحجز والأقساط لتمويل عمليات الإنشاء والتوسع، بينما يقوم نظام الإيجار التمليكي على استرداد قيمة الوحدة على فترات زمنية طويلة، وهو ما يخلق تحديات تمويلية ومخاطر استثمارية يصعب على كثير من الشركات تحملها.

كيف يعمل نظام الإيجار التمليكي؟

يقوم نظام الإيجار التمليكي على سداد العميل مقابلًا شهريًا للوحدة باعتباره إيجارًا، مع احتساب جزء من تلك القيمة ضمن ثمن العقار، على أن تنتقل الملكية إليه بعد انتهاء مدة التعاقد وسداد جميع المستحقات.

ويختلف هذا النظام عن الإيجار التقليدي، إذ لا تقتصر العلاقة على الانتفاع بالوحدة، وإنما تمنح المستأجر حق تملكها في نهاية مدة العقد، كما يختلف عن البيع بالتقسيط في أن الملكية لا تنتقل إلى العميل إلا بعد اكتمال السداد، بما يوفر ضمانات إضافية للطرفين إذا جرى تنظيم العلاقة بعقود وتشريعات واضحة.

التدفقات النقدية.. العقبة الأولى أمام المطورين

تمثل السيولة النقدية العمود الفقري لنشاط شركات التطوير العقاري، إذ تعتمد غالبية الشركات على مقدمات الحجز والأقساط الدورية في تمويل عمليات البناء، وسداد قيمة الأراضي، وتنفيذ المراحل المختلفة للمشروعات.

وفي المقابل، يؤدي تطبيق نظام الإيجار التمليكي إلى تأجيل تحصيل القيمة الفعلية للوحدة لسنوات طويلة، وهو ما يحد من قدرة المطور على إعادة تدوير رأس المال أو إطلاق مشروعات جديدة، خاصة في سوق تشهد ارتفاعًا مستمرًا في تكاليف التنفيذ.

ويرى خبراء أن هذه المعادلة تجعل النظام أكثر ملاءمة للجهات التي تمتلك مصادر تمويل طويلة الأجل، مقارنة بالشركات التي تعتمد على التدفقات النقدية الذاتية.

 

تكلفة التمويل تضغط على الجدوى الاقتصادية

إحدى أبرز العقبات تتمثل في ارتفاع تكلفة التمويل، فاحتفاظ المطور بالوحدة لسنوات مقابل تحصيل إيجار شهري يعني الحاجة إلى تمويل مصرفي يغطي تكلفة الإنشاء طوال تلك الفترة.

ومع استمرار أسعار الفائدة عند مستويات مرتفعة، ترتفع تكلفة الاقتراض بصورة تؤثر بشكل مباشر على هوامش الربحية، ما يجعل كثيرًا من المطورين يفضلون نماذج البيع التقليدية التي توفر سيولة أسرع وتقلل الحاجة إلى الاقتراض.

تقلبات الأسعار تهدد استقرار العقود طويلة الأجل

يشهد السوق العقاري المصري تغيرات مستمرة في أسعار الأراضي ومواد البناء ومدخلات الإنتاج، وهو ما يجعل تثبيت سعر الوحدة لسنوات طويلة مخاطرة حقيقية بالنسبة للمطور.

ففي حال ارتفاع التكاليف بصورة كبيرة خلال فترة العقد، قد يجد المطور نفسه ملتزمًا ببيع الوحدة بسعر يقل عن قيمتها الفعلية عند التسليم أو نقل الملكية، وهو ما قد يؤدي إلى تآكل الأرباح أو تحقيق خسائر.

ومن ثم، فإن غياب آليات مرنة لإعادة تسعير العقود أو توزيع المخاطر بين الأطراف يمثل أحد أبرز أسباب إحجام الشركات عن تبني هذا النموذج.

مخاطر التعثر وإدارة الوحدات

لا تقتصر التحديات على التمويل فقط، بل تمتد إلى احتمالات تعثر بعض العملاء في السداد بعد سنوات من الإقامة داخل الوحدة.

وفي هذه الحالة، يواجه المطور إجراءات قانونية قد تستغرق وقتًا طويلًا لاسترداد الوحدة أو تسوية النزاع، فضلًا عن تحمل تكاليف إدارة العقود والصيانة والمتابعة طوال مدة الإيجار، وهي أعباء لا تتحملها الشركات في نماذج البيع التقليدية.

غياب تشريع متكامل يزيد المخاطر

يرى مطورون عقاريون  أن السوق المصرية لا تزال بحاجة إلى إطار قانوني متكامل ينظم نظام الإيجار التمليكي، ويحدد بصورة واضحة حقوق والتزامات المطور والعميل، وآليات نقل الملكية، وحالات التعثر، وطرق إنهاء التعاقد وتسوية المنازعات.

ويؤكد الخبراء أن وجود تشريع واضح سيقلل من درجة المخاطرة، ويمنح المستثمرين والبنوك ثقة أكبر في تمويل هذا النوع من العقود.

 

لماذا تستطيع الدولة تطبيق النموذج؟

في المقابل، تمتلك الحكومة مقومات تجعل تطبيق الإيجار التمليكي أكثر سهولة مقارنة بالقطاع الخاص فالدولة لا تتحمل التكلفة الكاملة للأرض بنفس الطريقة التي يتحملها المطور الخاص، كما تستطيع توظيف برامج الدعم والتمويل العقاري لتحقيق أهداف اجتماعية تتعلق بتوفير السكن الملائم، دون أن يكون تعظيم الربحية هو الهدف الرئيسي.

 

كما أن الجهات الحكومية تمتلك القدرة على توفير تمويل طويل الأجل، بما يسمح بامتصاص الفجوة الزمنية بين تكلفة التنفيذ واسترداد قيمة الوحدات.

 

ما المطلوب لنجاح الإيجار التمليكي في القطاع الخاص؟

 

يرى خبراء القطاع أن نجاح هذا النموذج يتطلب تطوير منظومة متكاملة تشمل عدة محاور، أبرزها:

-إطلاق برامج تمويل طويلة الأجل مخصصة للمطورين العقاريين.

– تأسيس شركات متخصصة لإدارة عقود الإيجار التمليكي ومتابعة العملاء.

– إصدار تشريعات تنظم العلاقة بين جميع الأطراف وتحدد آليات نقل الملكية وتسوية النزاعات.

– تقديم حوافز ضريبية أو تمويلية للشركات التي تتبنى هذا النموذج.

– تشجيع مشاركة البنوك وصناديق الاستثمار في تمويل الوحدات خلال فترة الإيجار بما يخفف العبء عن المطورين.

بين احتياجات السوق وحسابات المستثمرين

يمثل الإيجار التمليكي فرصة حقيقية لتوسيع قاعدة تملك الوحدات السكنية، خاصة في ظل الارتفاعات الكبيرة التي شهدتها أسعار العقارات خلال السنوات الأخيرة، والتي جعلت توفير مقدمات الحجز يمثل تحديًا أمام شريحة واسعة من المواطنين.

لكن في المقابل، فإن نجاح هذا النموذج لن يتحقق بمجرد وجود طلب من العملاء، بل يحتاج إلى إعادة هيكلة منظومة التمويل العقاري، وتطوير التشريعات، وابتكار أدوات مالية تقلل المخاطر التي يتحملها المطورون.

وفي حال نجاح هذه المنظومة، قد يتحول الإيجار التمليكي من نموذج محدود التطبيق إلى أحد المحركات الرئيسية للسوق العقارية، بما يسهم في تنشيط المبيعات، وتوسيع قاعدة التملك، وتحقيق توازن أكبر بين احتياجات المواطنين ومتطلبات الاستثمار العقاري.