في وقت يمر فيه السوق العقاري المصري بمرحلة إعادة ترتيب لأولويات الاستثمار والتوسع العمراني، يأتي تحرك هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة لملفات تقنين الأراضي المضافة وخطة تطوير الساحل الشمالي الغربي ليكشف عن مسارين متوازيين في السياسة العمرانية خلال المرحلة المقبلة: تنظيم أوضاع مساحات واسعة من الأراضي القائمة، وفي الوقت نفسه تجهيز مناطق جديدة لتكون محركات للنمو السكني والسياحي والاستثماري.
- Advertisement -
الملف لا يتعلق فقط بإجراءات قانونية لتوفيق أوضاع حائزين، وإنما يمتد تأثيره إلى قدرة الدولة على دمج مساحات عمرانية كبيرة داخل المخططات الرسمية، وتحويل أراضٍ كانت خارج المنظومة التخطيطية الكاملة إلى مناطق يمكن توصيل المرافق إليها وإقامة مشروعات عليها بصورة أكثر تنظيمًا.
وفي الاتجاه الآخر، تعكس خطة تطوير الساحل الشمالي الغربي حتى عام 2030 توجهًا لتجاوز النمو الموسمي الذي ارتبط بالمنطقة لسنوات، نحو نموذج عمراني وسياحي يستهدف تشغيل الساحل على مدار العام، بما يفتح المجال أمام توسعات استثمارية تتجاوز القطاع السياحي التقليدي إلى الإسكان والخدمات والصناعة والبنية الأساسية.
139 ألف فدان تحت مظلة التقنين.. ملف عقاري يتجاوز توفيق الأوضاع
ناقش مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة، برئاسة المهندسة راندة المنشاوي، موقف تقنين الأراضي المضافة إلى عدد من المدن الجديدة، والتي تشمل الشيخ زايد، وسفنكس الجديدة، والشروق، والعبور الجديدة، والسادس من أكتوبر، وأكتوبر الجديدة.
وتبلغ المساحات المضافة لهذه المدن نحو 139 ألف فدان، في ملف يمثل أحد أكبر مسارات إعادة تنظيم الملكيات والاستخدامات العمرانية داخل نطاق المدن الجديدة.
ويكتسب الملف أهمية اقتصادية مزدوجة؛ فمن ناحية، يتيح للدولة تحويل أوضاع قائمة إلى إطار قانوني وتنظيمي واضح، ومن ناحية أخرى، يفتح المجال أمام استكمال أعمال التخطيط والمرافق والخدمات، بما يسمح بتحويل مساحات واسعة إلى مكونات فعلية داخل المدن المخططة.
وبحسب العرض المقدم خلال الاجتماع، بلغ عدد الطلبات التي تم إنجاز دراستها 125373 طلبًا، مقابل 4589 طلبًا جارٍ دراستها، لتصل نسبة الإنجاز الإجمالية إلى 96%.
وتشير هذه النسبة إلى أن الجزء الأكبر من أعمال الفحص والدراسة قطع شوطًا متقدمًا، فيما تظل المرحلة التالية مرتبطة بإنهاء الإجراءات وتسليم العقود واستكمال المرافق وربط الأراضي بالتخطيط العمراني المعتمد.
الدولة تربط التقنين بالتنمية وليس بمجرد تسوية الأوضاع
أكدت المهندسة راندة المنشاوي أن توجيهات الرئيس عبدالفتاح السيسي تعكس حرص الدولة على ضمان حقوق المواطنين وتعزيز الثقة في القطاع العقاري.
لكن الأهمية الاقتصادية الأوسع تكمن في الطريقة التي يجري بها التعامل مع ملف التقنين؛ إذ أكدت وزيرة الإسكان ضرورة أن يحقق التقنين العدالة الاجتماعية، ويراعي البعدين الاجتماعي والاقتصادي للمواطنين، ويدعم صغار الحائزين، مع تعظيم الاستفادة من الأراضي المملوكة للدولة.
كما يستهدف الملف تحفيز الاستثمار والشراكة مع القطاع الخاص، وربط التصرف في أراضي التقنين ببرامج الإسكان والتنمية العمرانية، بما يسهم في الاستخدام الأمثل للأراضي ودمج المناطق محل التقنين داخل المدن المخططة.
وبالتالي، فإن نجاح الملف لا يقاس فقط بعدد العقود التي يتم إصدارها، وإنما بمدى قدرة الدولة على نقل هذه الأراضي من وضع قائم إلى أصول عمرانية منتجة يمكن أن ترتبط بالسكن والخدمات والاستثمار والبنية الأساسية.
الشيخ زايد وسفنكس.. أكبر الملفات في خريطة الأراضي المضافة
في مدينة الشيخ زايد، تبلغ المساحات المضافة 10898 فدانًا، وبلغت نسبة إنجاز دراسة الطلبات 100%.
وتزامن ذلك مع متابعة أعمال المرافق بالتوسعات، والتي تشمل تنفيذ خط المياه الرئيسي بقطر 1200 مم، إلى جانب تنفيذ شبكات المياه والصرف والري والطرق، ومشروعات الكهرباء ومحطة المحولات.
وتعني هذه الخطوة أن التحدي لم يعد مرتبطًا فقط بإنهاء دراسة الطلبات، وإنما بقدرة البنية الأساسية على مواكبة التوسع العمراني الناتج عن تقنين الأراضي.
أما سفنكس الجديدة، فتتصدر القائمة من حيث حجم المساحات المضافة، بإجمالي 73284 فدانًا، مع إنجاز دراسة الطلبات بنسبة 100%.
وتتضمن خطة المدينة أعمال التخطيط والمرافق، ومنها طرح أعمال مرافق القطاع الأول بمساحة 12 ألف فدان، واستكمال أعمال التخطيط للقطاعات المختلفة.
كما تشمل الأعمال إنشاء مأخذ المياه والخط الناقل بطول نحو 9 كيلومترات، والروافع اللازمة لإنشاء محطة تنقية مياه الشرب بطاقة 50 ألف متر مكعب يوميًا كمرحلة حالية، على أن تصل الطاقة إلى 200 ألف متر مكعب يوميًا كمرحلة أولى.
وتبرز سفنكس الجديدة هنا كأحد أهم الملفات التي يمكن أن تعيد تشكيل خريطة التوسع العمراني غرب القاهرة، خصوصًا أن ضخ استثمارات كبيرة في المياه والمرافق يمثل شرطًا أساسيًا لتحويل المساحات الواسعة من أراضٍ مضافة إلى نطاق عمراني قابل للتنمية.
الشروق والعبور الجديدة.. المرافق هي الاختبار الحقيقي
في مدينة الشروق، تبلغ المساحات المضافة 4732 فدانًا، وتم الانتهاء من دراسة الطلبات بالكامل.
وتشمل المتابعة أعمال المرافق في مناطق الرابية وجنيفة والسلام، مع متابعة معدلات تنفيذ شبكات المياه والصرف الصحي والطرق، والتوجيه بسرعة استكمال الأعمال اللازمة لخدمة الأراضي محل التقنين.
أما مدينة العبور الجديدة، فتبلغ المساحات المضافة بها 37919 فدانًا.
وتشمل المتابعة موقف الطلبات المقدمة ودراستها، وأعمال التخطيط، إلى جانب الإجراءات التي تم اتخاذها لإعادة دراسة بعض الطلبات التي سبق رفضها أو إرجاؤها، مع التوجيه بسرعة إنهاء أعمال المرافق تمهيدًا لتسليم قطع الأراضي.
ويعكس ذلك أن المرحلة المقبلة من ملف التقنين ستكون مرتبطة بدرجة أكبر بالبنية الأساسية؛ فإتمام الإجراءات القانونية لا يخلق وحده قيمة اقتصادية للأرض ما لم يتبعه تخطيط ومرافق واتصال بشبكات النقل والخدمات.
أكتوبر الجديدة و6 أكتوبر.. من دراسة الطلبات إلى تجهيز الأرض للتنمية
في أكتوبر الجديدة، تبلغ المساحات المضافة 11518 فدانًا، وقد تم إنجاز دراسة الطلبات بنسبة 100%، بالتوازي مع متابعة مشروعات المرافق الجاري تنفيذها بالمدينة.
أما مدينة 6 أكتوبر، فتبلغ المساحات المضافة بها 902.82 فدانًا، ويجري إعداد المخطط التفصيلي للمنطقة تمهيدًا لإمكانية البدء في أعمال المرافق.
وهنا تظهر الفجوة التي يتعين على الدولة والمطورين التعامل معها خلال المرحلة المقبلة: الانتقال من مرحلة تحديد الوضع القانوني للأرض إلى مرحلة جعلها قابلة للتطوير فعليًا.
الساحل الشمالي حتى 2030.. تغيير نموذج الاستثمار
على الجانب الآخر من الاجتماع، ناقش مجلس إدارة هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة استراتيجية تطوير مدن الساحل الشمالي الغربي حتى عام 2030.
وتقوم الاستراتيجية على رؤية تنموية شاملة تستهدف تحويل الساحل الشمالي إلى وجهة سكنية وسياحية واستثمارية مستدامة تعمل على مدار العام، بدلًا من الاعتماد بصورة أساسية على النشاط الموسمي.
وتتضمن الرؤية التنمية العمرانية الممتدة، والتكامل بين الأنشطة الاقتصادية، وتعزيز الربط الإقليمي ومحاور الحركة، ودعم المناطق الصناعية.
اقتصاديًا، فإن الانتقال من نموذج «المصيف الموسمي» إلى مدينة تعمل على مدار العام يعني زيادة الطلب المحتمل على الخدمات والنقل والتجارة والأنشطة الفندقية والسكنية والتعليمية والصحية، وهو ما يمكن أن يوسع قاعدة الاستثمار في المنطقة.
كما أن دعم الظهير العمراني والمناطق الصناعية قد يقلل من اعتماد النشاط الاقتصادي على الشريط الساحلي وحده، ويخلق شبكة أكثر تكاملًا بين المناطق الساحلية والمجتمعات الداخلية.
920 ألف متر مكعب مياه يوميًا.. البنية الأساسية تسبق التوسع
أحد أبرز عناصر خطة الساحل الشمالي الغربي يتعلق بتوفير الاحتياجات المائية.
وناقش الاجتماع خطة توفير المياه حتى عام 2030 من خلال تنفيذ مجموعة من مشروعات تحلية مياه البحر.
ومن المستهدف أن يصل إجمالي الطاقة لمشروعات تحلية مياه البحر القائمة والجاري تنفيذها لتلبية احتياجات الساحل الشمالي الغربي إلى نحو 920 ألف متر مكعب يوميًا بنهاية تنفيذ المشروعات عام 2028.
وتتوزع هذه الطاقة بواقع 354 ألف متر مكعب يوميًا للمحطات القائمة و566 ألف متر مكعب يوميًا للمحطات الجاري تنفيذها.
ويمثل هذا الرقم أحد المؤشرات المهمة على حجم التوسع العمراني المستهدف؛ فالتوسع السكني والسياحي والصناعي في الساحل لا يمكن أن يستمر دون توفير مصادر مياه مستقرة، خصوصًا مع ارتفاع الاحتياجات الناتجة عن زيادة عدد السكان والوحدات والمنشآت التي تعمل على مدار العام.
6 قطاعات للظهير العمراني.. توسيع دائرة الاستثمار
استعرض الاجتماع كذلك خطة تنمية الظهير العمراني للساحل الشمالي الغربي من خلال 6 قطاعات، بهدف تحقيق التكامل بين المناطق الساحلية ومناطق الظهير العمراني، ودعم التوسع العمراني والاستثماري.
وتحمل هذه الخطة دلالة مهمة على مستوى السوق؛ إذ إن زيادة عمق التنمية بعيدًا عن الشريط الساحلي قد تعني ظهور فرص استثمارية جديدة في الأراضي والخدمات والمشروعات اللوجستية والصناعية والسكنية.
كما يمكن أن تساعد هذه الرؤية على تخفيف الضغط عن المناطق الساحلية الأعلى تكلفة، وإيجاد مراكز عمرانية واقتصادية مساندة ترتبط بالمشروعات السياحية والسكنية الرئيسية.
مارينا العلمين.. المشروعات القائمة تتحول إلى مؤشر على سرعة التنفيذ
ضمن خطة تطوير الساحل، استعرض الاجتماع موقف عدد من المشروعات في منطقة مارينا العلمين.
ومن بينها مشروع مارينا 8، بإجمالي مساحة 179 فدانًا، ويضم 319 فيلا و608 شاليهات ووحدات، وبلغت نسبة إنجاز منطقة الشاليهات والفلل والعمارات 91%.
كما تم استعراض موقف المرحلة الأولى من البحيرات الجنوبية بنيو مارينا، بإجمالي مساحة 195.2 فدان، والتي بلغت نسبة الإنجاز بها 96.7%.
وتناول الاجتماع كذلك موقف مشروع M8 By The Lake، الذي يضم 1420 وحدة.
هذه المشروعات لا تعكس فقط حجم الوحدات الجاري تنفيذها، وإنما تقدم مؤشرًا على طبيعة التحول الذي تستهدفه الدولة في الساحل، من خلال تطوير مناطق قائمة وربطها بمنظومة أوسع من المرافق والحركة والخدمات.
البحيرات والممرات المائية.. استكمال البنية السياحية والعمرانية
شملت المتابعة مشروع بوغاز توصيل مياه البحيرات الشمالية بالبحيرات الجنوبية، الذي وصلت نسبة الإنجاز به إلى 92%.
كما تمت متابعة كوبري الربط بين البحيرات الجنوبية بنيو مارينا، وبوغاز 24، إلى جانب أعمال التطوير ورفع الكفاءة لمنطقة مارينا.
وتكتسب هذه المشروعات أهمية تتجاوز الجانب الهندسي، لأنها تستهدف تحسين الترابط الداخلي ورفع كفاءة المناطق القائمة، بما يدعم قدرتها على استيعاب المزيد من النشاط السياحي والعمراني.
المتابعة الميدانية.. اختبار التنفيذ بعد مرحلة التخطيط
أكدت وزيرة الإسكان أن المرحلة المقبلة تتطلب تكثيف المتابعة الميدانية للمشروعات على مستوى الجمهورية، والتأكد من الالتزام بالبرامج الزمنية المعلنة للتنفيذ والتسليم.
وشملت التوجيهات ضرورة الوقوف على الموقف التنفيذي الفعلي لكل مشروع، وسرعة رصد أي تحديات أو معوقات والعمل على حلها بالتنسيق مع الجهات المعنية.
كما شددت على أن أعمال المتابعة يجب أن تشمل مختلف عناصر المشروع، وفي مقدمتها الالتزام بمواعيد تسليم الوحدات، وتنفيذ أعمال البنية الأساسية والمرافق والخدمات وفق المخططات والبرامج الزمنية المعتمدة.
وأكدت الوزارة عدم التهاون في التعامل مع المخالفات أو حالات عدم الالتزام بحقوق المواطنين، مع مواصلة المتابعة ورفع تقارير دورية بالموقف والإجراءات التي يتم اتخاذها.
ماذا تعني هذه التحركات للسوق العقاري؟
يمكن قراءة الملفات التي ناقشها الاجتماع باعتبارها جزءًا من عملية أوسع لإعادة تنظيم خريطة النمو العقاري في مصر.
ففي المدن الجديدة، يؤدي تقنين الأراضي إلى زيادة وضوح المراكز القانونية للأراضي، ويفتح الطريق أمام استكمال التخطيط والمرافق، وهو ما قد يرفع قابلية هذه المناطق لاستقبال استثمارات جديدة.
أما في الساحل الشمالي، فإن الاستثمار في المياه والمرافق والطرق والربط بين الساحل والظهير العمراني يضع الأساس لتحول المنطقة تدريجيًا من سوق موسمي إلى منظومة عمرانية واقتصادية أكثر استمرارية.
لكن تحقيق هذا السيناريو يتوقف على عاملين رئيسيين: سرعة تنفيذ البنية الأساسية، وقدرة المشروعات على الالتزام بالجداول الزمنية والتسليمات المعلنة.
