د. محمد راشد يكتب : شهادات المساهمات العقارية .. رؤي جديدة نحو جذب الاستثمار للقطاع العقاري في مصر

تعد شهادات المساهمات العقارية أحد أهم أدوات التمويل العقارية ، والتي تستخدم في العديد من الدول الأن لتمويل مشاريع الإستثمار العقاري الكبيرة، و تتمثل فكرة شهادات المساهمات العقارية في بيع وحدات استثمارية صغيرة للمستثمرين الذين يسعون للاستفادة من فوائد العقارات دون الحاجة إلى شراء العقار بالكامل.
وعادةً ما يتم إصدار شهادات المساهمات العقارية من قبل شركات تطوير عقاري أو هيئات حكومية تقوم بتنفيذ مشروعات عقارية كبيرة ، و يتم جمع الأموال من المستثمرين عن طريق بيع الشهادات واستخدامها لتمويل المشروع العقاري ، ويتم توزيع العائد المالي على حاملي الشهادات على شكل أرباح أو توزيعات من الإيرادات التي تحققها المشروعات العقارية ، كما تعتبر شهادات المساهمات العقارية مصدرًا محتملاً للعائد المالي للمستثمرين، وتوفر أيضًا فرصة للاستثمار في العقارات دون الحاجة إلى القدرة على شراء عقار كامل، كما و\توفر أيضًا مزايا أخرى مثل التنويع في المحفظة وتقسيم الملكية وسهولة التداول في السوق الثانوية.

وبلاشك فإن طرح شهادات المساهمات العقارية يمكن أن يساهم في جذب الاستثمارات العقارية، وتحقيق اقتصادية واستثمارية كبيرة التي يمكن أن تكون لها تأثير إيجابي علي الاقتصاد الوطني ، وتحقق المكاسب الأتيه:-

- Advertisement -

توفير فرص استثمارية: يمكن لشهادات المساهمات العقارية توفير فرص استثمارية للمستثمرين في قطاع العقارات. عن طريق شراء الشهادات، يحصل المستثمرون على حق المشاركة في مشروع عقاري محدد، مما يمنحهم الفرصة للاستفادة من عائدات المشروع وزيادة قيمة استثماراتهم.
تنويع الخيارات للمستثمرين: يسمح طرح شهادات المساهمات العقارية بتنويع خيارات الاستثمار للمستثمرين الذين قد يكونون غير قادرين على الاستثمار في عقار بشكل فردي، و يتيح ذلك للمستثمرين الصغار أو الذين يفضلون التنويع في محفظة استثماراتهم العقارية الاستفادة من فرص الاستثمار الكبيرة، حيث تمكن شهادات المساهمات العقارية المستثمرين من تنويع محفظة استثماراتهم. بدلاً من الاعتماد على استثمارات عقارية فردية، و يمكن للمستثمرين شراء شهادات والمشاركة في مشروعات عقارية متنوعة، مما يقلل من تركيز المخاطر ويزيد من فرص العائدات.
تقليل المخاطر: من خلال طرح شهادات المساهمات العقارية، يمكن تقسيم المخاطر بين المستثمرين المشتركين في المشروع العقاري. يعني هذا أنه في حالة وجود مشاكل أو خسائر في المشروع، فإن التأثير على كل مستثمر سيكون أقل، مما يزيد من الجاذبية الاستثمارية للمشروع، و مما يقلل من التعرض للمخاطر ويزيد من الاستقرار الاستثماري.
تحسين الشفافية: يمكن أن يسهم طرح شهادات المساهمات العقارية في تحسين مستوى الشفافية في صناعة العقارات ، ويساهم في بناء الثقة بين المستثمرين والمطورين ، حيث يتم توفير معلومات مفصلة حول المشروع وأداءه المالي، ويتم تنظيم عملية الطرح بشكل يضمن حقوق المساهمين ويحميهم من المخاطر غير المشروعة.ويتم توفير معلومات مفصلة حول المشروع وأداءه المالي للمستثمرين، مما يساعدهم على اتخاذ قرارات استثمارية مستنيرة.
زيادة الوصول إلى التمويل: يمكن لشهادات المساهمات العقارية أن تساهم في زيادة الوصول إلى التمويل لمشاريع العقارات. عن طريق جمع الأموال من مجموعة متنوعة من المستثمرين، يمكن توفير تمويل إضافي لمشاريع العقارات التي قد تواجه صعوبات في الحصول على التمويل التقليدي، ، مما يساهم في تحفيز نمو وتطوير القطاع العقاري.
تعزيز الثقة والاستقرار: عندما يتم تنظيم طرح شهادات المساهمات العقارية بشكل جيد وتوفير الحماية المناسبة للمستثمرين، يمكن أن يتمتع السووفي الختام ، يمكن أن يلعب طرح شهادات المساهمات العقارية دورًا مهمًا في جذب الاستثمارات العقارية من خلال توفير فرص استثمارية متنوعة وتقليل المخاطر وتحسين الشفافية وزيادة الوصول إلى التمويل. ومع تنظيم مناسب وتوفير الضمانات المناسبة، يمكن أن يكون طرح شهادات المساهمات العقارية أداة قوية لتعزيز الاستثمارات العقارية وتحفيز نمو قطاع العقارات.
تعزيز التنمية الاقتصادية: يساهم طرح شهادات المساهمات العقارية في تحفيز التنمية الاقتصادية عن طريق توفير التمويل لمشاريع العقارات. يتم إنشاء فرص عمل جديدة وتعزيز النشاط الاقتصادي في المناطق التي يتم فيها تنفيذ المشاريع العقارية، ويسهم ذلك في زيادة الناتج المحلي وتحسين الظروف الاقتصادية للمجتمع.
توفير السيولة: يمكن لشهادات المساهمات العقارية أن توفر سيولة أعلى للمستثمرين. فعندما يرغب المستثمرون في سحب استثماراتهم أو بيع حصصهم في المشروع، يمكنهم بيع الشهادات في السوق الثانوية بسهولة، مما يوفر لهم إمكانية الحصول على سيولة مالية بسرعة.
تحسين الوصول إلى العقارات الكبيرة: قد تكون العقارات الكبيرة أو المشاريع العقارية الضخمة غير متاحة للمستثمرين الصغار أو الأفراد. ولكن من خلال شهادات المساهمات العقارية، يمكن للمستثمرين شراء حصص صغيرة في هذه العقارات الكبيرة والاستفادة من فرص الاستثمار المتعددة.

كما أن هناك مجموعة من الضمانات والإجراءات التي يتم اتخاذها، لحماية حقوق المستثمرين في شهادات المساهمات العقارية، ومن هذه الضمانات:-

القوانين واللوائح: تتم تنظيم شهادات المساهمات العقارية بواسطة قوانين ولوائح خاصة في كل بلد. تحدد هذه القوانين الإطار القانوني والمتطلبات الضرورية لإصدار وإدارة الشهادات بشكل صحيح. تهدف هذه القوانين إلى حماية حقوق المستثمرين وضمان شفافية العمليات ومراقبة الأنشطة المتعلقة بالشهادات العقارية.
الوثائق والعقود: يتم توفير وثائق وعقود مفصلة تحدد حقوق والتزامات المستثمرين والمطورين والشروط والأحكام المتعلقة بالشهادات العقارية. تحدد هذه الوثائق الحقوق المالية والعائدات المتوقعة والمخاطر المحتملة وطرق التسوية في حالة حدوث خلافات أو مشاكل.
الشفافية والتقارير المالية: يتعين على مصدر الشهادات العقارية توفير معلومات مفصلة وشفافة حول المشروعات المعنية وأدائها المالي. يتم تقديم تقارير مالية منتظمة ومستقلة توضح الأرباح والخسائر والمخاطر والأصول المرتبطة بالمشروعات العقارية.
الإشراف والرقابة: يمكن أن تكون هيئات ومؤسسات مالية أو هيئات تنظيمية مسؤولة عن الإشراف والرقابة على صناعة الشهادات العقارية. تقوم هذه المؤسسات بمراقبة النشاطات والعمليات المتعلقة بالشهادات لضمان الامتثال للقوانين والمعايير المالية وحماية حقوق المستثمرين.
ضمانات السوق الثانوية: يجب أن تتوفر آليات لتسهيل بيع وشراء الشهادات في السوق الثانوية. يمكن أن تكون هناك ضوابط وقواعد للتداول والتسوية في حالة تحويل الملكية للشهادات، مما يوفر سيولة للمستثمرين ويحمي حقوقهم.
التدقيق الخارجي: يمكن استخدام خدمات التدقيق الخارجي للتأكد من صحة وموثوقية المعلومات المالية المقدمة من قبل مصدر الشهادات العقارية. يتوفر التدقيق الخارجي ضمانًا إضافيًا لحماية حقوق المستثمرين وتعزيز الثقة في صحة البيانات المالية.

لذا فأنه يجب على المستثمرين أيضًا أن يقوموا بالتحقق والبحث الجيد قبل الاستثمار في شهادات المساهمات العقارية والتعرف على المخاطر المحتملة وفهم الشروط والأحكام المتعلقة بالاستثمار ، وقد يكون من الحكمة إستشارة مستشار مالي أو قانوني متخصص قبل اتخاذ القرار بالاستثمار.

وفيما يتعلق بالحاله المصريه ، فإنه لتطوير تطبيق شهادات المساهمات العقارية في مصر، يجب تطوير وتنفيذ إطار قانوني وتشريعات مناسبة لتنظيم شهادات المساهمات العقارية في مصر. ينبغي أن تشمل هذه التشريعات الضوابط والمعايير اللازمة لحماية حقوق المستثمرين وضمان الشفافية والمصداقية في العمليات المتعلقة بالشهادات ، كما يجب على الجهات المعنية في مصر، مثل الحكومة والبنوك والمطورين العقاريين، التعاون سويًا في تطوير وتنفيذ تطبيق شهادات المساهمات العقارية. يجب عقد اجتماعات ومناقشات لضمان وجود تعاون وتنسيق فعال بين جميع الأطراف المعنية ، هذا بالإضافه إلي ضروره إجراء دراسة وتحليل دقيق للسوق العقارية في مصر واحتياجات المستثمرين والمطورين العقاريين، بما يسهم في تحديد الفرص والتحديات وتحديد المزايا التنافسية لتطبيق شهادات المساهمات العقارية ، كما أن هناك ضروره لتوفير التدريب والتوعية للأطراف المعنية بفوائد وآليات تطبيق شهادات المساهمات العقارية. يمكن تنظيم ورش عمل وندوات وتوزيع مواد تعليمية للتعريف بالتطبيق وكيفية الاستفادة منه ، وكذلك ضروره تطوير تقنيات وأنظمة متقدمة لتطبيق شهادات المساهمات العقارية. ينبغي أن يتم تصميم التطبيق بشكل يسهل عملية الاستثمار والتداول وتوفير معلومات مفصلة وشفافة للمستثمرين ، لذلك فإن كل ماسبق يتطلب ضروره إنشاء هيئة تنظيمية خاصة بشهادات المساهمات العقارية في مصر ، و تكون هذه الهيئة مسؤولة عن تنظيم ورقابة تطبيق الشهادات وضمان الامتثال للقوانين والمعايير المعتمدة ، وكذلك تطوير استراتيجية تسويقية قوية لتعزيز التطبيق وزيادة الوعي بشهادات المساهمات العقارية. يمكن استخدام وسائل التواصل الاجتماعي والحملات الترويجية والتعاون مع وسائل الإعلام للترويج للتطبيق وفوائده ، وأيضا إنشاء آلية لمتابعة وتقييم أداء تطبيق شهادات المساهمات العقارية. ينبغي تحليل البيانات وتقييم النتائج لضمان فعالية التطبيق واستمرارية تحسينه.

وفي ذات الوقت ، فإن تطبيق شهادات المساهمات العقارية في مصر قد يواجه عده تحديات ، لعل من أهمها وضع إطار قانوني وتشريعات مناسبة لتنظيم شهادات المساهمات العقارية، حيث قد يتطلب الأمر وقتًا وجهودًا لإنشاء قوانين وأنظمة تنظيمية تلبي احتياجات السوق وتحمي حقوق المستثمرين ، كما قد يواجه تطبيق شهادات المساهمات العقارية تحديًا في بناء الثقة بين المستثمرين والمطورين العقاريين في هذا النموذج الجديد ، وقد يكون هناك مقاومة أو تحفظ من قبل الأطراف المعنية تجاه التبني الكامل لهذه الفكرة الجديدة ، هذا بالاضافه الي أنه قد يكون هناك تحدي في نشر الوعي بشهادات المساهمات العقارية وفوائدها بين المستثمرين والجمهور. يجب توفير جهود توعوية وتثقيفية للتعريف بالمفاهيم والآليات المتعلقة بهذا النوع من الاستثمارات العقارية ، كما قد يتطلب تطبيق شهادات المساهمات العقارية تكنولوجيا متقدمة وبنية تحتية قوية لضمان الأمان والشفافية والفعالية في عمليات التداول والتسوية. قد يكون هناك حاجة لتحديث الأنظمة الحالية وتطوير بنية تحتية قوية لتلبية هذه الاحتياجات ، كما أن تطبيق شهادات المساهمات العقارية قد يكون مصاحبًا لمخاطر مالية وقانونية ، و تشمل المخاطر القانونية عدم الامتثال للتشريعات المحددة والتعامل مع النزاعات القانونية المحتملة، تشمل المخاطر المالية مثل القروض العقارية غير المستدامة وعدم القدرة على تحقيق عوائد مستدامة على الاستثمارات ، كما يتطلب تداول شهادات المساهمات العقارية الاعتماد على البيانات الدقيقة والتحقق من صحتها، و قد يكون هناك تحدي في جمع وتحليل وتوثيق البيانات اللازمة وضمانها لتحقيق الشفافية والمصداقية في العمليات ، هذا بالاضافه إلي أنه قد يواجه تطبيق شهادات المساهمات العقارية مقاومة وتحفظ من بعض الأطراف المعنية، مثل المطورين العقاريين التقليديين أو الجهات الحكومية. قد يكون هناك مصالح متعارضة تحول دون تبني هذا النموذج الجديد وتنفيذه بشكل كامل ، وأيضا قد تواجه التطبيقات الرقمية المتعلقة بشهادات المساهمات العقارية تحديات تقنية، مثل مشاكل في الأمان والخصوصية، واستقرار الشبكة، والتوافق مع الأنظمة القائمة. يجب حل هذه التحديات التقنية لضمان سلامة وسلاسة عملية التداول والتسوية.