جريدة اخبارية شاملة
أعلى الهيدر

رئيس التحرير طارق شلتوت

- Advertisement -

محمد عامر يكتب.. التقييم العقاري السليم… أحد آليات ضبط السوق العقاري خلال الفتره القادمه

0

تتمثل مهمة التقييم العقاري فى تقدير قيمة الأملاك العقارية محل الاعتبار بناءً على طلب الجهة المختصة لأغراض عديدة مثل البيع والشراء أو تمويل بناء أو استكمال بناء أملاك، و يتم التقييم العقاري من خلال جهات عديدة مثل مشترى العقارات أو البائعين أو مؤسسات حكومية أو شركات أو وسطاء عقاريين، ويسهم التقييم العقاري في تحديد سعر حقيقي للعقار خلال الفتره التي يتم فيها التقييم بناء على طلب البائع، مساعدة المشترى لتحديد الثمن العادل للشراء، وكذلك تحديد القيمه السوقيه المناسبه للاصول العقاريه والمشروعات العقاريه التي تمتلكها الشركات في حالات الاندماج أو الاستحواذ او تصفية أو إفلاس الشركات العقاريه، وكذلك يساعد التقييم العقاري السليم في حالات تحديد قيمة تمويل قرض عقاري والتي عادة ما تكون نسبة من القيمة السوقية للعقار، ويتطلب إنجاح عمليه التقييم العقاري السليم ضروره الإلمام بأساسيات العلوم الهندسية اللازمة لحساب المساحات وعناصر المنشآت ونوعياتها والحكم على سلامتها.
معرفة أساسيات علوم المحاسبة والإدارة المالية لحساب الاستثمارات المطلوبة لبناء عقارات والحكم على إيرادات ومصروفات شاملة الإهلاكات والصيانة والضرائب، وكذلك ضروره معرفة الوضع الاقتصادي للدوله عند القيام بعملية التقييم العقاري لمعرفة الظروف المؤثرة في عملية التقييم.

وفي ظل تزايد الطلب على نشاط التمويل العقاري في مصر، في الآونة الأخيرة، مع إطلاق المبادرة الرئاسية بتوفير تمويل عقاري بفائدة بنسبة 3% بمدة سداد تصل إلى 30 عامًا، ومع صعود هذا النشاط، ازدهر نشاط التقييم العقاري لتقييم الوحدات السكنية.

وهناك 3 وسائل في طرق تقييم العقارات، وهي في بعض الأوقات تُستعمل معًا، وتتوقف الطريقة المتبعة على الظروف التي يتم فيها استعمال العقار.

1) مقارنة المبيعات
من ضمن طرق تقييم العقارات تعتبر تلك الطريقة هي الأعلى استعمالًا، حيث إن المثمن العقاري سوف يجري بحثًا حول مبيعات العقارات الأخيرة في موقع العقار التي سوف يتم تقييمها، وسوف يسعى إلى استعمال عقار مماثل بقدر الاستطاعة، وعقب الإتيان بمواصفات تقبل المقارنة قد تم بيعها حديثًا، سوق يقوم المثمن بمقارنة مزايا العقارات التي بيعت حديثًا، للوصول إلى قيمة سوقية، سواء كانت إضافة أو حذف قيمة المزايا إلى قيمة العقار.

2) استبدال التكلفة

- Advertisement -

وفي تلك الطريقة من طرق تقييم العقارات، سيعمل المثمن على فحص العقار، مع الاهتمام بنوع المواد المستعملة ودرجة جودتها.

وسوف يحدد المثمن عقب ذلك تكلفة استبدال العقار باستعمال مواد تقبل المفاضلة، وعقب بلوغ رقم تكلفة الاستبدال، سوف يعمل المثمن على طرح تكلفة عامل الاستهلاك، وفقًا لعمر العقار والوضع الذي هو عليه.

٣) منهجية الدخل
وتلك الطريقة هي الأعلى استعمالًا فيما يتعلق بالعقارات الإيجارية والتجارية، والتي تعتبر من ضمن طرق تقييم العقارات، سوف ينظر المقيم بعين الاعتبار إلى الدخل الذي يجلبه العقار، علاوةً على الدخل المتوقع الذي من الممكن أن يجلبه العقار، وانطلاقًا من ذلك الدخل، سوف يعمل المثمن على طرح تكاليف صيانة الممتلكات، وعن طريق خصم التكلفة من الدخل، يعمل المثمن على تحديد قيمة متوسط الدخل الشهري أو السنوي أو الصافي للعقار، ثم يتم ضرب ذلك الرقم بعامل سنوات، استنادًا إلى الفترة التي يريدها المشتري مترقبًا لعائد استثماره.

وبالتالي فأن طريقة الحساب تتم بتلك الطرق دون استثناء في الغالب فطريقة المقارنة بالمثل تعطي مؤشراً وطريقة التكلفة تعطي مؤشراً وطريقة الدخل تعطي مؤشراً، ويتم أخيراً أخذ المتوسط بين تلك الأقيام مما يجعل الخطأ في التقييم شبه معدوم، ولكن التساؤل الاهم هو كيف أقيم الدخل والتكلفة إن لم يكن هناك بناء أصلاً أي أن المراد تقييمه هو أرض؟ الجواب يكون عبر حساب توقع بناء تلك الأرض بما يسمح بها من بناء وحساب التكلفة المتوقعة ومن ثم حساب دخل ذلك البناء في حال تم تأجيره وبعدها يتم تقييم كامل المشروع على أساس نسبة الدخل السنوي على سبيل المثال 10 في المائة أو 9 في المائة، ومن ثم خصم تكلفة البناء لتبقى لدينا قيمة الأرض وبهذه الطريقة تصبح لدينا قيمتان للأرض وهي قيمة الأرض بالمقارنة بالمثل وقيمة الأرض على أساس حساب الدخل المتوقع وبالتالي لدينا طريقتان لحساب سعر العقار فيقلل نسبة الخطأ وهذه الطريقة تستخدم في الغالب في كثير من الأراضي السكنية والتجارية . ولو طبقنا هذه المعادلة على كثير من الوحدات السكنية على سبيل المثال لوجدنا أن السعر الحقيقي (السوقي) لتلك الوحدات مرتفع عن السعر التقييمي (حساب التكلفة) لها بنسبة 15 إلى 20 في المائة وقد يعود هذا السبب إلى زيادة الطلب وقلة العرض، وبالتالي فإن الزيادة إلى هذه النسبة للوحدات السكنية تعد طبيعية مقارنة بحجم الطلب الكبير وقلة العرض كما أن الذي يرغب في شراء منزل سكني له لن يمنعه الشراء بسبب ذلك الفارق البسيط عن القيمة الحقيقية, فقيمة الفيلا على سبيل المثال التي تبلغ مساحة أرضها 400م2 ومسطحات البناء فيها 5500 م2 في موقع متوسط سنجد أن سعر ها البيعي بين 1,000,000 إلى 1,200,000 ريال بحساب قيمتها بالتقييم نجد أن سعر متر الأرض 1100 ريال × 400م2 = 440,000 ريال وقيمة البناء 1000 ريال × 550م2= 550,000 ريال ويصبح المجوع الكلي للقيمة 990,000 ريال أي أن الفارق بين قيمتها السوقية وتقييمها ضمن النسبة نفسها أعلاه كما نلاحظ أن التقييم بحساب الدخل السنوي لم يتم الأخذ به بسبب أن معظم الفلل السكنية يتم بيعها . فمن المهم جداً أن يكون لدى المستهلك البسيط هذه المعلومات المهمة والمهارة ليستطيع معرفة مدى عدل التقييم أو القيمة للوحدة العقارية التي يرغب في شرائها وهي ثقافة مهمة تمنع التحايل أو التسعير غير المنطقي للعقارات المعروضة للبيع.

وبناءا علي ماسبق فإن التقييم العقاري أصبح ضرورة مهمة وإحدى الأدوات الأساسية التي يعتمد عليها نظام الرهن العقاري كما أنه كأي حرفة مبنية على أسس وقواعد علمية وليست فرضيات وآراء شخصية وهو مؤشر مهم جداً في جميع الاستثمارات العقارية

أترك رد

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.