الدكتور أحمد الشناوي يتحدث للمطور عن مرتكزات قوة القطاع العقاري المصري

السوق المصرية من أفضل الأسواق العقارية سواء فى الفرص أو العوائد الاستثمارية..والشركات المصرية تنقل خبراتها إلى الأسواق المجاورة..

هناك العديد من التحديات المؤرقة للشركات العقارية.. وهذه أبرز الحلول العاجلة للنهوض بالسوق

المنافسة المشروعة بين الشركات تخلق حالة جيدة تساعد في النهوض والنمو على المستوي الخاص والعام

”أكبر مخاطرة هي ألاّ تخاطر” “مقولة مأثورة للشيخ محمد بن راشد نائب رئيس دولة الإمارت”.. يبدو أن الدكتور أحمد الشناوي رئيس شركة أدفا للتطوير العقاري ووعضو مجلس إدارة و أمين صندوق مجلس العقار المصري استفاد بهذه النصيحة العبقرية فبالرغم من الظروف و التحديات الصعبة التي تواجه القطاع العقاري قرر الشناوي أن يدشن خطة توسعية للشركة.

ولأنه رائد أعمال ملهم يمتلك رؤية مستقبلية وتاريخ مشرف في مجال التطوير العقاري فقد استطاع الشناوي خلال أعوام قليلة أن يقود شركة ” أدفا” إلي صدارة الشركات العقارية من حيث جودة المشروعات و الالتزام تجاه العملاء و تدشين منتجات عقارية مبتكرة ومستدامة.

وقصة صعود الدكتور أحمد الشناوي بأفكاره الابتكارية واكبت انطلاقة جيل جديد من رواد الأعمال العقاريين بالتزامن مع النهضة العمرانية الشاملة التي تمر بها بلادنا حيث تمتعوا بخبرة تقنية وأساليب استثمار جديدة بالدعم بين الجانبين العلمى والعملى

ولا شك أنه الشناوي يمثل جيل برع في زمن الذكاء الاصطناعي، تمكن من إطلاق شركات جديدة تملك روح التنافسية والابتكار وتفهم هذا الجيل المحترف خصوصية المكان الذي تعمل فيه شركاتهم ولم يعتمدوا على إرث أو عباءة العائلات التي نشأوا فيها.

يؤمن الدكتور الشناوي بأن معرفة المبادئ الأساسية للاستثمار العقاري تُساعد المستثمرين في تنمية مهاراتهم وقدراتهم في الاستثمار العقاري، بالإضافة إلى ذلك تُساهم تلك المبادئ في تحقيق الأهداف الاستثمارية وتحسين العوائد، وتقليل المخاطر المرتبطة بالاستثمار العقاري، وتحسين الاستدامة الاقتصادية والاجتماعية في المشروعات العقارية.

ويري الشناوي أن تطبيق مبادئ الاستثمار العقاري تلعب دورًا رئيسيًا ومُهمًا في تحقيق المزيد من العوائد المرتفعة على الاستثمار العقاري، وتقليل المخاطر المرتبطة به وهو ما استطاع تطبيقه في شركة أدفا للتطوير العقاري.

ومنذ 12 عامًا قامت شركة الشناوى للمقاولات بتنفيذ العديد من المشروعات بأكثر من 45 مشروعًا لصالح الشركة وللغير فى مدينتى السادس من أكتوبر والشيخ زايد.

وفى تطور جديد لتاريخ الشركة وفقًا للخطط التوسعية لها فقد قامت فى 2019 بتأسيس أدڤا للتطوير العقاري لتتولى أعمال التطوير العقارى، وتكون شركة الشناوى للمقاولات والإنشاءات ذراع الشركة للمقاولات، بالتوازى مع شركة أفانس للتصميمات الهندسية.

وقال الدكتور أحمد الشناوي رئيس شركة أدفا للتطوير العقاري وأمين صندوق مجلس العقار المصري إن شركة أدڤا للتطوير العقاري تتبع استراتيجية المحافظة على معدلات النمو والحفاظ على مكتسباتها من خلال وضع رؤى حقيقة تتماشى مع معطيات السوق، ومضيفًا أن الشركة تسير بخطوات ثابتة ومدروسة لدعم مكتسبات مساهميها وعملائها وضمان استمرارية كيانها.

وتابع أن استراتيجية “أدڤا” تتبلور على التنظيم والتخطيط وتوسيع نشاطها وتعظيم محفظة الاراضى ، وفقًا لاحتياجات السوق المصرية، وبناءً على قيم ورؤية و رسالة واضحة تتضمن تحقيق اهداف الشركة وفقاً لسياسات تحوطية تتناسب مع متغيرات السوق والإسراع فى معدلات التنفيذ.

وأوضح الشناوي أنه في نهاية عام 2020 حصلت أدڤا على أرض بمساحة 5 أفدنة بالحزام الأخضر بمدينة الشيخ زايد، وقامت بإطلاق مشروع ADVIDA ليضم مجموعة من الوحدات المميزة مختلفة المساحات، بالإضافة إلى منطقة ترفيهية ومبنى تجاري، وقامت الشركة ببدء الأعمال الإنشائية بالمشروع ومن المقرر أن الانتهاء من أول نموذج بالمشروع قبل نهاية العام، لتبدأ الشركة فى تسليم المرحلة الأولى منه نهاية العام المقبل.

وبخصوص ADVIDA قال الشناوي إن المشروع يعد عنواناً للخصوصية المطلقة والحياة المستدامة بكافة الخدمات المتكاملة، ما بين كلوب هاوس مقام على 3 آلاف متر مربع ومنطقة ألعاب ومول تجارى وحمام سباحة وجيم ومساحات خضراء، حيث يقام المشروع بنسبة بنائية نحو 15% بارتفاعات بدروم وأرضى وأول وغرف سطح .

وأضاف أن شركة “أدڤا” قامت بسداد سعر أرض المشروع كاملة، كما أنها تعمل بتمويل ذاتى حتى الآن، بالرغم من قيامها بتسويق نحو 15% من إجمالى وحدات المشروع، وهذا ما يؤكد على تطبيق استراتيجية الشركة نحو النمو بشكل تدريجى بما يتماشى مع متغيرات كل مرحلة كدليل واضح على مرونة خططها واستراتيجياتها

وفيما يتعلق بخطة الشركة التوسعية فى السوق المصرية خلال المرحلة الراهنة، قال رئيس شركة أدفا للتطوير العقاري إن الشركة تستهدف التوسع فى السوق المصرية خلال الفترة المقبلة من خلال دراسة مجموعة من الفرص الاستثمارية، ومن المقرر إطلاق مشروع جديد قريبًا بمنطقة غرب القاهرة، بالتوزاى مع دراسة الفرص الاستثمارية بعدد من المناطق بالصعيد على رأسهم سوهاج الجديدة والمنيا الجديدة نظرًا للقوى الشرائية الموجودة بهما وكذلك الساحل الشمالى، وهذا ما أكدته الدراسات التسويقية المبدئية بهذه المدن فى ظل ثقافة عقارية جيدة تقبل المنتجات العقارية الجديدة بمختلف أنشطتها.

وأشار إلى أن الشركة تقوم بالبحث والدراسة على المواقع الاستثمارية التى تضيف لتاريخها المهنى والعملى بالسوق لتُصبح الشركة علامة ثقة ومصداقية بين عملاء السوق العقارى المصرى، فى ظل تقديمها لرسالة عقارية متكاملة تسعى لتعميمها على مستوى الجمهورية.

ولفت الشناوي إلى أن المنافسة المشروعة بين الشركات تخلق حالة جيدة تساعد في النهوض والنمو على المستوي الخاص والعام وتخلق حالة الاطمئنان للعملاء وأيضاً النهوض بالقطاع العقاري.

وقال إن منطقة غرب القاهرة تستحوذ على 35% تقريبًا من القوى الشرائية للمشروعات السكنية والتجارية والإدارية، بينما تستحوذ منطقة شرق القاهرة على 65% من تلك النسبة، ولكن هناك اختلاف فى الجوهر وطريقة الاقتناء سواء بغرض السكن أو الاستثمار بمنطقة غرب القاهرة خاصة فى ظل زيادة القوى الشرائية الناتجة من سوق الريسيل، التى أثبت أن العقار لا يزال الوعاء الأكثر ربحًا مقارنة بالأوعية الإدخارية المنافسة.

وأضاف: “أما بالنسبة لمنطقة شرق القاهرة فتمتلك عدداً كبيراً من الشركات العقارية بالإضافة إلى زيادة المعروض من المنتجات العقارية، ما أدى لزيادة حدة المنافسة بين الشركات بخلاف ما يوجد في غرب القاهرة نتيجة لمعرفة المشروعات المعروضة والقدرات الشرائية تأكيداً على قدرة الشركات العاملة بتلك المنطقة حيث نجحت في وضع رؤى ودراسات جدوى واقعية وفقًا لحجم الطلب وعدد المشروعات المطروحة”.

وفيما يتعلق برؤيته للوضع الاقتصادي الحالي قال الشناوي، إن الوضع الاقتصادى المصرى شهد نموًا ملحوظًا خلال الفترات السابقة نتيجة للنهضة العمرانية التى انطلقت فى الآونة الأخيرة، ولكن التحديات التى شهدها العالم مؤخرًا أثّرت بشكل مباشر على اقتصادات الدول الناشئة، وقد تأثر نموها الاقتصادي بالأحداث والصراعات القائمة بين أقطاب العالم حيث عطلت سلاسل الإمداد وكذلك رفعت أسعار المواد الخام وغيرها.

وأضاف أن الاقتصاد المصرى يواجه حاليًا محورين من التحديات أولهما ناتجاً من الأزمات العالمية والثانى ما نتج عن أحداث محلية تفاقمت بسبب الأزمات العالمية أيضاً، مشيرًا إلى أن مؤشر الاقتصاد المصرى بدأ بشكل متصاعد منذ إطلاق وتدشين الملحمة العمرانية والفرص الاستثمارية بالمدن الجديدة ولكن سرعان ما ارتطم بالحروب الاقتصادية وحرب العملات، ما أدى لعدم وضوح الرؤية بشكل عام وشامل منذ هذه اللحظة.

وتابع: “لعل انتشار التكهنات بشأن الوضع الاقتصادي المصري، مع الترقب والقلق من اتخاذ الحكومة لقرارات اقتصادية جديدة قد تغيّر من سعر الصرف، قد ساهم بشكل مباشر فى زيادة ضبابية المشهد، لذلك فإن الوضع الحالى بحاجة إلى حلول غير تقليدية وسريعة وحاسمة تزيد من عملية استقرار الأسعار”.

وأكد أن السوق المصرية من أفضل الأسواق العقارية سواء فى الفرص أو العوائد الاستثمارية بالرغم من التحديات التى تواجهه مؤخرًا، والدليل على ذلك ثقة المستثمرين العرب والأجانب في الاقتصاد المصرى والقطاع العقارى بالتوسع فى مصر، وإقامة مشروعات بكل من الساحل الشمالى والعاصمة الإدارية والقاهرة الجديدة ومنطقة غرب القاهرة، مؤكدًا على ضرورة إعادة النظر فى بعض الآليات سواء للتمويلات أو الاشتراطات أو سعر الأرض وآلية طرحها بشكل واضحة وعلى فترات سداد طويلة.

وأشار إلى أن السوق العقارية المصرية من أكثر القطاعات الاستثمارية تأثراً بالأحداث الأخيرة نتيجة لارتباطه بمواد مستوردة تُشكل نسبة كبيرة فى المنتج النهائى له، وهذا ما أدى لاتجاه الحكومة بإقرار مجموعة من التيسيرات والمحفزات للحد من تأثير هذه الصدمة.

وأوضح أن الحكومة المصرية سعت لمساندة القطاع العقارى حيث قامت بمد فترات التنفيذ لمدة عام وخفّضت نسب الفائدة على المستحقات المالية المتبقية على سعر الأرض، وزيادة نسبة المكون التجارى من 5 إلى 15% وبعض التيسيرات الأخرى، مضيفًا أن هذه التيسيرات الحكومية و بالرغم من جدواها وحاجة السوق لها، فما هى إلا جزء يسير لما تحتاجه السوق من تيسيرات وحلول أخرى.

وكشف عن أن السوق العقارية به العديد من التحديات المؤرقة للشركات العقارية ولعل أهمها سعر الأرض المبالغ فيه، وسعر الفائدة المقررة على الإقراض، وكذلك نسب الشراكة المحددة من قبل جهات الولاية على الأراضى، وأيضاً الاشتراطات الخاصة بتوفيق أوضاع أراضى الشركات الاستثمارية بالمدن الجديدة، وتباطؤ عمليات التقنين الخاصة بتلك المساحات.

وأضاف:”الحل من وجهة نظرى لهذه المشكلات يتضمن في إعادة النظر فى سعر الأرض، بل تقوم الدولة بتحديد مساحات محددة ومتنوعة يتم طرحها بطرق مختلفة لتتناسب مع كافة الشركات الاستثمارية حسب قدرة كل شركة، وذلك بعد أن يتم تحديد سعر المتر حسب كل منطقة”.

وتابع أنه لابد من تخفيض سعر الفائدة للشركات العقارية كونها شركات منتجة لنموذج تقف خلفه صناعات كثيرة متنوعة ومختلفة، على أن تقوم الدولة بتحديد نسب شراكة تتناسب مع سعر الأرض دون مغالاة، مع طرح تلك الفرص أمام الجميع.

وأكد الشناوي، أن العلاقة فى دعم سبل التعاون بين الدولة والقطاع الخاص يجب أن تُبني على اُسس من الاستمرارية والاستقرار لتحقيق أعلى معدلات النمو والتنمية من خلال جذب المزيد من الاستثمارات المحلية والأجنبيه المتنوعة، ومضيفًا أنه لابد من تحديد من هو المستثمر الحقيقي الجاد من خلال نظريات علمية واقعية وليس الملاءة المالية فقط التي أصبحت المحور الأساسي الآ .

وأوضح رئيس شركة أدفا للتطوير العقاري وأمين صندوق مجلس العقار المصري أن نظرية التمويل السلوكى هى باختصار فكرة يتم تطبيقها لدراسة سلوك المستثمر سواء قدرته على اتخاذ القرارات وتقييم الدوافع الاستثمارية له ورؤيته المستقبلية وأهدافه، والخطط المستهدفة ما بين متوسطة وطويلة الأجل، وكذلك سيناريوهات وآليات عمل المطور في السوق، وتحديد الأنشطة الاستثمارية الراغب العمل على تنفيذها، مع التركيز على وضع هيكل إدارى وتنظيمى لكيان الشركات المتقدمة قابل للتطبيق، بما يحتم علينا تغيير الثقافة لتشمل كل الشركات، ولا تقتصر تلك الرؤى على شركات بعينها، ليتم فتح الأبواب أمام الشركات جميعا لتقدم نفسها برؤى مختلفة وما يعود بالنفع على السوق بأكمله.

وأضاف أن كل تلك الأهداف تتطلب مراعاة نظرية التمويل السلوكى فى حال إتمام تخصيص أراضى لإقامة مشروعات سواء كملكية منفردة للشركة أو بآلية الشراكة مقابل الحصص العينيه ، وبالتوزاى مع ضرورة متابعة تطوير الأراضى وفقًا لآليات متعددة مع إتاحة سداد قيمتها على 10 سنوات، وهذا ما يتماشى مع الاستثمار طويل الآجل.

ولف إلى أن السوق العقارية المصرية واجه العديد من المتغيرات السريعة وهذا ما أدى لتغير استراتجيات الشركات العقارية، سواء فى الأعمال الإنشائية أو التسويقية بما يتوازى مع أهداف المرحلة، ولذلك فقد قام عدد من الشركات الكبرى بإرجاء البيع لحين وضوح الرؤية للحد من المخاطر التى تواجه عملية الإنشاء فى ظل عدم استقرار أسعار المواد الخام.

وأضاف أن الكثير من الشركات قام بإرجاء البيع تخوفاً من ارتفاع أسعار مدخلات الإنتاج ومن ثم إعادة التسعير كي لا تخسر هذا الفارق، وذلك رغم من القوة المالية لهذه الشركات والخبرات السابقة وحجم الأصول التى تمتلكها، ولكن تأتى تلك الخطوات كسياسة لإدارة المخاطر والأزمات

وتابع: “ولعل ما وقع على الشركات الكبرى وقع على الشركات الصغيرة ولكن بشكل أكثر عنفًا كونها تمتلك مقومات ومرتكزات تتناسب مع حجم أعمالها، فى ظل تحديات فاقت قدرات الشركات الكبرى، بما يؤكد أن التأثير صارت أكثر حدة على اكثر من 70% من السوق وهى نسبة الشركات الصغيرة والمتوسطة من إجمالى الشركات العاملة في السوق المصرية”.

وأشار رئيس شركة أدفا للتطوير العقاري وأمين صندوق مجلس العقار المصري إلى أن الخروج من تلك الأزمة يتطلب تضافر جهود الدولة والقطاع الخاص لتشكيل جهة موحدة لمناقشة التأثيرات الاقتصادية على الشركات وتقديم حلول جذرية لاستمرار عملية البناء والتشييد والحفاظ على مقدرات الوطن.

وفيما يتعلق بتوصياته لإنقاذ الشركات الصغيرة ودفعها لمواصلة البناء والتنمية لتتخطى التحديات الاقتصادية العالمية الراهنة دون أي تضر، قال الشناوي، إن السوق بحاجة إلى الكثير من الدعم، ولا سيما تفعيل منظومة التمويل العقارى لمشروعات تحت الإنشاء وفقًا لشرائح وتصنيف الشركات، وهذا ما يؤدى إلى سرعة دوران رأس المال وتخفيف الأعباء المالية عن المطور، الذى يلعب دور التطوير والتمويل فى آن واحد، هذا بالتوزاى مع وضع آليات لتنظيم السوق من قبل الجهات الحكومية.

أضاف: “واستكمالًا لذلك فإننى أطالب الدولة بتعديل الاشتراطات البنائية فى بعض المناطق سواء بزيادة الارتفاعات أو زيادة النسب البنائية بالمشروعات مثلما تم إقراره على المشروعات الاستثمارية بالمدن الجديدة والمناطق المجاورة لتلك المشروعات وكذلك بدائل ميسرة لآليات التقنين الخاص بالأراضى”.

وتابع: “وهذا سيؤدى إلى التنوع فى طرح الفرص الاستثمارية بشرط إتاحة مساحات أراضى مختلفة تبدأ من 25 فدانًا وصولًا للمساحات الكبرى بنظام الشراكة بالحصة العينية ومحددة حسب رؤية الدولة، وهذا ما يقضى على مسلسل المضاربة على الأراضى الذى استشرى بالسوق خلال الفترات السابقة ومازال، مع وضع آلية تتيح للمطور ترفيق الأرض سواء مرافق رئيسية أو داخلية مقابل استقطاع تكلفتها من حصة الدولة من إجمالى الشراكة”.

واستطرد: “ذلك كله يدعم ويؤكد على جذب مجموعة جديدة من الشركات الاستثمارية لتساهم فى زيادة الرقعة العمرانية بمصر، مع الأخذ فى الاعتبار تطبيق نظرية التمويل السلوكي والتي من خلالها يتم دراسة المستثمر بشكل شامل”.

واختتم أن اتجاه أنظار العديد من الشركات المصرية إلى بعض الأسواق الخارجية لتحقيق مستهدفاتها التوسعية بإقامة مشروعات متنوعة أمر طبيعى وصحى خاصة فى الأسواق الجديدة، لا سيما وأن الشركات المصرية تمتلك من الخبرات ما يؤهلها لإقامة مشروعات عالمية، وأرى من وجهة نظرى أن الأسواق المجاورة تهدف لنقل خبرات الشركات المصرية إليها من خلال إتاحة العديد من الفرص والتسهيلات، فى ظل الخطط التوسعية لعدد كبير من الشركات التى تهدف لتنوع المحافظ الاستثمارية.

وتخرج الدكتور أحمد الشناوي رئيس شركة أدفا للتطوير العقاري وأمين صندوق مجلس العقار المصري فى كلية الحقوق عام 2000، وبدأ بعدها مرحلة عملية مليئة بالتحديات والنجاحات، ثم مرحلة جديدة فى حياته بتأسيس شركة مقاولات ثم شركة تطوير عقارى وأخرى للتصميمات الهندسية.

وبالتوازى مع التوسع فى السوق العقارية المصرية بدأ “الشناوي” فث ثقل مهاراته وتحيدًا فى 2019 بالبدء فى رسالة الماجستير فى إدارة الأعمال من الأكاديمية البحرية للعلوم والتكنولوجيا، وحصل على شهادة الماجستير فى إدارة الأعمال عام 2021، لتبدأ خطوة جديدة فى مسيرته العلمية بإعداد رسالة الدكتوراة فى إدارة الأعمال وفى التوقيت الحالى فى مراحلها النهائية.