سهم شركة التعمير والاستشارات الهندسية (DAPH) يقفز 20% بعد استحواذ مستقبل مصر.. وتسريع المشروعات يفتح باب عوائد استثمارية استثنائية

رفعت شركة «مستقبل مصر — الذراع الاستثمارية المملوكة للحكومة — حصتها في شركة التعمير والاستشارات الهندسية (DAPH) من 1.36% إلى 12.89% عبر شراء 2.7 مليون سهم بمتوسط سعر 87.3 جنيه للسهم. ودفع هذا التحرك سهم الشركة للارتفاع بنحو 20% خلال جلسة أمس، لترتفع القيمة السوقية إلى 2.4 مليار جنيه. وفيما يلي أبرز المعلومات حول شركة التعمير والاستشارات الهندسية.

نبذة عن شركة DAPH وتطورها عبر العقود

تُعد DAPH — المعروفة تجاريًا باسم «تعمير» — مطورًا عقاريًا تأسس على يد الحكومة عام 1954 لتطوير مشروعات الإسكان الاجتماعي. وفي عام 1996، تم إدراجها في البورصة المصرية ضمن برنامج الخصخصة. ومع مرور الوقت، تحولت الشركة إلى مطور للمشروعات السكنية الفاخرة.

وبحسب القوائم المالية المستقلة حتى نهاية سبتمبر 2025، تمتلك الشركة القابضة ثلاث شركات تابعة بالكامل، تعمل شركتان منها على تطوير قطعة الأرض المجاورة لحرم الجامعة الأمريكية في شارع التسعين، وهما:

1. «أزاد فيوز»

2. «أربان بيزنس لين (UBL)»

أصل عقاري استراتيجي ضخم ملاصق للجامعة الأمريكية

تمتلك DAPH أصلًا عقاريًا بالغ القيمة يتمثل في قطعة أرض ملاصقة لحرم الجامعة الأمريكية بالتجمع الخامس مخصصة لتطويرات متعددة الاستخدامات. تبلغ مساحة الأرض 465 ألف متر مربع، وتنقسم إلى ثلاثة مشروعات رئيسية:

1. «أزاد» و«أزاد فيوز» — شقق سكنية

2. «ذا ووتر مارك» — فلل مستقلة

3. «أربان ووك» — مشروع ضخم للمكاتب والمساحات التجارية يمتد على 222 ألف متر مربع، ويُعد محور قصة DAPH خلال السنوات المقبلة.

وباستخدام معامل سطح إلى مساحة (FAR) بمقدار 1، تصل المساحة البنائية المتوقعة إلى نحو 200 ألف متر مربع — أي ما يعادل ضعف المساحة المملوكة لشركة بنيان للتنمية والتجارة (BONY). ويمكن أن تحقق هذه المساحة إيرادات إيجارية سنوية تتراوح بين 3.5 و4 مليارات جنيه عند تطبيق معدل إيجار 35 دولارًا/متر مربع/شهر.

منطقة استثنائية… وإيجارات أعلى من السوق

يقع مشروع «أربان ووك» في واحدة من أفضل مناطق القاهرة وأكثرها تميزًا، محاطة بـ«سوديك إيستاون» و«بوينت 90 مول» و«ريدكون جولدن جيت»، ما يمنح المنطقة ميزة تجعل الإيجارات أعلى بنسبة تتراوح بين 30% و50% مقارنة بمناطق أخرى.

مبنى الشركة بالدقي… أصل يمكن تحويله لفندق فاخر

الأصل الثاني الذي تمتلكه DAPH هو مقرها الكائن في 4 شارع توفيق دياب بجوار السفارة الأمريكية في مصر. المبنى كبير ويمكن تحويله بسهولة إلى فندق خمس نجوم بعد انتقال السفارات إلى العاصمة الإدارية.

وفي فبراير 2023، باعت الشركة المبنى وأعادت استئجاره من ثلاث شركات تأجير تمويلي. وتم تقييم المبنى حينها بـ466.7 مليون جنيه — قبل ارتفاع أسعار العقارات حتى مارس 2024. وبعد تعديل القيمة وفقًا للتضخم، قد تصل قيمة المبنى الآن إلى مليار جنيه. نقل الإدارة إلى مقر بديل وتحويل المبنى إلى أصل تجاري سيكون نقطة تحول كبرى للشركة.

مؤشرات التدفقات النقدية… تحديات مؤقتة قبل التعافي

عند تقييم شركات التطوير العقاري، يعتمد المحللون على بندين أساسيين في التدفقات النقدية:

1. التغير في المشروعات تحت التنفيذ (WIP)

2. التغير في دفعات العملاء المقدَّمة

خلال التسعة أشهر الأولى من 2025، موَّلت أقساط العملاء نحو 60% فقط من تكلفة الإنشاء، مقارنة بمستويات بين 80% و100% قبل 3–4 سنوات. ويُفسَّر ذلك بأن الأقساط وُضعت قبل التعويم بينما ارتفعت تكاليف الإنشاء بشكل كبير. ومن المتوقع أن يتحسن هذا المؤشر مع طرح مشروعات جديدة بأسعار ما بعد التعويم.

نقلة استراتيجية نحو نموذج يشبه “بنيان”

تتجه DAPH إلى التحول من مطور عقاري إلى مالك لأصول استثمارية عالية القيمة — نموذج مشابه لشركة بنيان للتنمية والتجارة (BONY).
غير أن الفرق الرئيسي هو أن DAPH تتداول حاليًا عند ثلث القيمة السوقية لـ BONY رغم أن أصولها المستقبلية ستستهدف الشريحة فائقة الفخامة من السوق، وهي الفئة التي تحقق أعلى مضاعفات تقييم في الوقت الراهن.